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LA BALANCE DE VENTE, POUR UNE TRANSACTION RÉUSSIE  

Il y a quelques années, vendre une résidence pour personnes âgées était facile. Mais la conjoncture actuelle a changé la donne : les prêteurs sont moins généreux, si bien que les acheteurs doivent fournir une mise de fonds plus importante pour acquérir une RPA (1). Avec la même mise de fonds, un acheteur, actuellement, doit donc acheter une résidence d’aînés plus petite que par le passé. Par ailleurs, le prix des résidences pour aînés à vendre est souvent trop élevé (2).

Les vendeurs doivent donc s’armer de patience s’ils veulent trouver un acheteur ayant les reins assez solides pour acquérir leur RPA…

Mais il y a heureusement une solution : la balance de vente.

 

Définition et principes de la balance de vente

L’Institut de développement du Québec, définit ainsi la balance de vente ou « solde de prix de vente »:

Solde existant entre le prix demandé par le vendeur d'un bien immeuble et l'argent qu'un acheteur verse pour l'acquisition de ce bien et qui fait l'objet du crédit vendeur. (3)

Dans les faits, il faut bien comprendre que la balance de vente ne doit pas être considérée comme un prêt privé. Mais elle doit se placer en deuxième rang aux mêmes conditions que la première hypothèque, parce qu’elle est devenue une exigence sine qua non pour vendre une résidence pour personnes âgées car la première hypothèque a été réduite en 2010. Voilà pourquoi le solde de vente constitue désormais le manque à gagner… pour acquérir une RPA.

 

La nécessité de la balance de vente

Il faut rappeler que les prêteurs sont devenus plus exigeants quand vient le temps d’accorder un prêt, et ils sont devenus aussi moins généreux ! En effet, si que dans le passé, ils finançaient jusqu’à environ 80%, ils prêtent désormais pour environ 50% en se basant sur leurs propres critères d’évaluation et non sur ceux du vendeur…

De nos jours, il faut donc à l’acheteur une mise de fonds environ 50% supérieure à ce qui était en vigueur avant 2012 pour acheter la même résidence pour personnes âgées! Le pouvoir d’achat des acheteurs a donc considérablement diminué. Et ce fait a bien sûr des conséquences importantes pour un vendeur, puisqu’il y a beaucoup moins d’acheteurs susceptibles d’acheter sa RPA.

Vouloir vendre sans accorder la moindre balance de vente est donc, de nos jours, une transaction qui est bien souvent vouée à l’échec. La plupart des vendeurs qui refusent d’accorder une balance de vente ne vendent tout simplement pas leur RPA…  Ainsi,  de nos jours, la balance de vente est devenue essentielle pour conclure une transaction avec un refinancement de 50% à 60% de la valeur.