Fiscalité
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Tout investisseur immobilier désire faire le plus de profit possible tout en réduisant au minimum son impôt à payer. Pour y parvenir, plusieurs demanderont conseil, ce qui est tout à fait normal, car la fiscalité demeure complexe et évolutive. On ne peut tout connaître me direz-vous! Mais à qui demander conseil?

Si vous avez un ou des immeubles à revenus, il est important de bien comprendre les questions fiscales en rapport avec ce type de revenu.

 

Fonctionnement général : 

Lorsque vous possédez un immeuble à revenu, vous devez déclarer les revenus locatifs totaux pour l'année. Par contre, vous avez le droit de déduire de ces revenus, vos dépenses admissibles de l'année (voir plus bas pour le détail des dépenses).

Vous serez donc imposé seulement sur le résultat des revenus moins les dépenses courantes. Par exemple, si vous avez des revenus de 500$ par mois d'un loyer (donc 6000$ pour l'année) et que vous avez 4000$ de dépenses admissibles totales dans l'année, vous devrez vous imposer sur le 2000$ de profit.

 

Les dépenses :

De façon générale, toutes dépenses dans le but de gagner un revenu sont déductibles, sauf exception.

Il existe deux catégories de dépense, soit:

Les dépenses de nature courante et les dépenses de nature « capitale ».

 

Les dépenses de nature courantes :

Il s’agit ici des dépenses de fonctionnement normal de l’année. Par exemple, les taxes municipales et scolaires, de l’assurance, des intérêts hypothécaires, des frais de déneigement, l’entretien et la réparation, etc. (voir plus bas pour l’ensemble des catégories de dépenses). Ce genre de dépenses est donc pour un besoin annuel de maintenance ou pour remettre à niveau le bien immeuble et non pas pour une amélioration.

 

Les dépenses de nature capitale :

Il s’agit d’une amélioration ou l’ajout d’une chose qui n’existait pas avant et qui sera pour un usage permanent. Par exemple, si vous finissez le sous-sol pour en faire un logement, il ne s’agit donc pas d’entretien, vous avez créé un bien. Ce genre de dépense vient donc augmenter le coût total de l’immeuble et fera en sorte de réduire votre gain en capital lors de la vente de celui-ci. De plus, ce genre de dépenses fera en sorte d’augmenter la portion amortissable de l’immeuble (voir l’explication sur l’amortissement plus bas).

Pour bien comprendre, voici deux situations qui vous permettront de distinguer le genre de dépenses :

 

1) Vous devez refaire la toiture de l’immeuble.

Si vous aviez du bardeau et que vous décidez de remettre le même matériel, il s’agit donc de remettre en état le revêtement, donc d’une dépense de nature courante.

Si vous aviez du bardeau, mais que vous le remplacez par de la tôle, alors vous modifiez la nature du bien. Il ne s’agit donc plus de remettre en état le revêtement, mais bien une amélioration. Il s’agira donc d’une dépense de nature capitale.

2) Vous devez changer les fenêtres de l’immeuble.

Si vous avez des fenêtres à guillotine avec des cadrages en bois et que vous les changer pour des fenêtres en PVC et à manivelle, vous avez changé la nature du bien en créant quelque chose qui n’était pas là avant. Il s’agit donc d’une dépense en capital.

Donc, il est très important de distinguer la différence pour appliquer le bon traitement fiscal pour une dépense.