Fiscalité
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La structure légale et fiscale de détention immobilière est un sujet d’actualité depuis plusieurs années, causé notamment par l’effervescence de l’immobilier. L’immobilier défraie maintenant de nouveau les manchettes depuis l’élection, le 4 septembre 2012, du gouvernement dirigé par le Parti Québécois. En effet, les rumeurs de modifications au régime fiscal québécois ont ajouté un nouvel élément de motivation pour les propriétaires immobiliers afin de revoir leur structure légale et fiscale de détention. De plus, ceux ci considèrent même les options de, potentiellement changer la résidence fiscale de leur structure hors du Québec, sujets pour lesquels les professionnels de la fiscalité ont énormément été sollicités au cours des dernières semaines.
 

Revue des structures de détention immobilière en regard des changements possibles à l’imposition québécoise

Nous aborderons dans un premier temps les avantages de certaines structures légales et fiscales communes, pour ensuite commenter brièvement les possibilités de planification notamment quant aux propriétaires uniques, aux sociétés par actions et aux fiducies.
 

Propriété directe

La structure légale la plus fréquemment utilisée afin de détenir un immeuble à revenu ou un parc immobilier est la détention directe par un individu ou un groupe d’individus par voie d’indivision.
 
 
Ce mode de détention pour un résidant du Québec implique qu’il assume personnellement l’ensemble des risques légaux en cas de poursuite d’un tiers. Il assume également, personnellement, les risques financiers afin de procéder à l’acquisition, au financement et à la détention des immeubles et met potentiellement à risque son patrimoine advenant une embûche financière. L’avantage de ce mode de détention est, en pratique, qu’il est le plus simple, le moins onéreux quant aux frais de maintien et de mise en place. Or, fiscalement parlant, un particulier résidant au Québec le 31 décembre de l’année doit s’imposer annuellement sur les revenus nets de location, sans possibilité de report d’impôt ni de planification fiscale. Ainsi, si l’individu n’a pas besoin de l’ensemble des revenus de location afin de subvenir à ses besoins courants ou advenant la vente de l’un ou de plusieurs immeubles, ce particulier se verrait alors assujetti immédiatement à l’impôt québécois, situation non optimale du point de vue fiscal, surtout si les tables d’imposition sont appelées à être modifiées à la hausse.