Fiscalité
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Gain en capital ou revenu d'entreprise?

Étant donné l’effervescence du marché immobilier au cours des dernières années, connaître les incidences fiscales de la disposition d’un immeuble prend toute son importance. La détention d’un immeuble sur une courte période peut attirer l’attention du fisc. En effet, la distinction entre la réalisation d’un gain en capital (imposable à 50 %) ou d’un revenu d’entreprise (imposable en totalité) au moment de la disposition d’un immeuble demeure, encore et toujours, une zone grise et litigieuse entre le contribuable et le fisc.
 
L’intention première du contribuable au moment de l’acquisition peut et s’avère très importante, tout comme son intention secondaire.
 
Dans une transaction dite de flip immobilier (acheter, rénover, revendre) où l’intention du contribuable au moment de l’achat est de réaliser un profit rapide en revendant le bien rapidement une fois les rénovations terminées, le profit réalisé devrait être imposé comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital. L’intention du contribuable n’est pas d’utiliser le bien dans un cadre personnel ou dans la cadre d’une entreprise, mais plutôt de réaliser un profit sur un investissement.
 
L’impôt devient donc une donnée financière importante à intégrer dans l’évaluation du profit sur l’investissement.
Afin d’aider les contribuables à déterminer si la disposition d’un immeuble doit être imposée comme un gain en capital ou un revenu d’entreprise, les tribunaux ont établi une liste de facteurs de comportement :
 
  • La nature du bien, soit son utilisation durant
  • La période de détention;
  • La durée de possession du bien;
  • Les efforts consacrés pour disposer du bien;
  • Les travaux effectués à l’égard du bien disposé afin d’en faciliter la vente ou d’en augmenter sa valeur;
  • La relation entre la transaction immobilière réalisée et l’entreprise ou l’emploi du contribuable;
  • L’activité normalement associée à l’entreprise;
  • Le nombre et la fréquence des opérations;
  • Les circonstances ayant mené à la disposition du bien.
 
Évidemment, aucun des facteurs mentionnés ci-dessus n’est déterminant en soi et la pertinence de chacun de ces facteurs dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas.