Fiscalité
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Vous disposez de biens immobiliers ou prévoyez en acquérir personnellement ou par l’entremise de votre entreprise. Que ce soit pour en tirer des revenus locatifs ou transiger à court terme, cet article s’adresse à vous. Nous y aborderons des situations desquelles vous pourrez vous inspirer dans vos planifications afin d’épargner ou d’éviter les mauvaises surprises. Nous développerons aussi sur certaines situations fiscales qui peuvent s’avérer catastrophiques lorsque négligées.

 

Augmenter son rendement sans augmenter ses revenus

Pour augmenter le rendement net, les fiscalistes tenteront de réduire votre fardeau fiscal. Il n’est cependant pas admissible d’inventer des dépenses! C’est donc important de s’assurer que l’intégralité des dépenses auxquels vous êtes admissibles est appliquée contre vos revenus. Voici des éléments de planification et certaines dépenses souvent oubliées dans le domaine immobilier :

L’amortissement

Bien que le principe d’amortissement soit connu pour la plupart des investisseurs immobiliers, on se fait souvent poser la question à savoir si c’est rentable de prendre de l’amortissement. Tout d’abord, le principe de l’amortissement dans le domaine de l’immobilier s’applique seulement sur les immeubles détenus aux fins de location. La législation fiscale permet généralement de prendre une dépense de 4% par année (dégressive) sur la portion bâtiment de l’immeuble (le coût).

Cela vient donc réduire votre impôt à payer pour chaque année où vous prenez de l’amortissement, car cette dépense vient diminuer votre profit au fiscal. L’amortissement est un choix. Vous pouvez donc décider chaque année si vous voulez en prendre ou non. Par contre, il faut savoir que l’amortissement est seulement un report d’impôt. C’est-à-dire que lorsque vous allez vendre votre immeuble, vous allez généralement vous imposer sur tout l’amortissement pris dans le passé.

Dans la mesure où vous pensez détenir votre immeuble à moyen ou long terme, le principe de report d’impôt est très rentable, car vous bénéficiez de plus de liquidité chaque année en raison de l’économie d’impôt et vous pouvez ainsi réinvestir davantage. Lorsque vous détenez un immeuble dans une société, le choix est facile à prendre, l’amortissement est presque toujours rentable.

Par contre, il faut faire attention lorsque vous détenez des immeubles personnellement, car le principe d’imposition selon des paliers progressifs peut jouer un grand rôle dans le choix à prendre. Si vous êtes dans cette situation, nous vous conseillons de consulter votre comptable ou fiscaliste pour prendre une décision éclairée.

L’IMRTD (impôt en main remboursable au titre de dividende, s’appliquant si vous êtes incorporé) 

  • Il s’agit d’une règle fiscale touchant les entreprises ayant des revenus de bien (ex. : loyers) et il faut absolument considérer l’IMRTD dans votre stratégie de rémunération, car cela peut être très payant.

  • Principe général : le revenu de bien est imposé à 46,57% au niveau d’une société, mais vous pouvez récupérer une partie des impôts cumulatifs payés dans le passé et payables sur vos revenus de biens. Comment ? En vous déclarant des dividendes. Pour chaque 3$ de dividendes, votre entreprise aura droit à 1$ de remboursement au titre de dividende jusqu’à concurrence de votre solde d’IMRTD.

L’exemple suivant en démontre le principe :

Jean-Claude a une entreprise dans laquelle il a eu du revenu net de biens pour 100 000 $ en 2015. L’impôt payé sur les revenus de bien est donc de 46 570 $ (100 000$ * 46.57%). Le solde d’IMRTD augmente de 26 670 $ (100 000 $ *26.67%)

Pour récupérer son solde d’IMRTD, l’entreprise devra verser 80 010 $ de dividende à ses actionnaires (26 670$ *3). Le taux d’imposition de ses revenus de biens vient donc de passer de 46.57% à 19.9% au niveau de la société, le ramenant à un taux similaire à du revenu d’entreprise (19%)!

C’est en quelque sorte de l’impôt payé d’avance et il ne faut absolument pas oublier ce facteur dans votre stratégie de rémunération. Malheureusement, certains comptables n’en tiennent pas compte, car ils ne maitrisent pas bien ce principe et ainsi des entreprises ont des soldes d’IMRTD dépassant le million, simplement parce que l’actionnaire a toujours été rémunéré en salaire.

Pour un fiscaliste ou un comptable expérimenté en fiscalité, ce scénario est désastreux et va à l’encontre du principe de report d’impôt à payer. Veuillez consulter votre comptable ou fiscaliste immédiatement si vous pensez être dans cette situation afin de remédier le plus vite possible à celle-ci.

Frais de déplacement 

  • Un particulier détenant un seul bien locatif situé dans la région où il habite ne peut pas déduire ses déplacements courants à l’immeuble (collection de loyers, etc.) Il peut cependant déduire des déplacements si son véhicule personnel sert pour transporter des outils ou matériaux pour des travaux d’entretiens et réparations qu’il effectuera en totalité ou en partie.

  • Un particulier détenant un minimum de 2 biens locatifs situés dans des lieux différents de sa résidence principale peut habituellement déduire la majorité des déplacements ayant servi à l’exploitation de ses biens locatifs.

  • Dans le cas où un immeuble locatif est détenu par une entreprise, les déplacements ayant permis à cette entreprise de gagner des revenus seront déductibles.

Dépense pour bureau à domicile 

  • S’il est raisonnable de croire que vous devez utiliser une pièce de votre maison afin d’effectuer la gestion de votre parc immobilier. Les dépenses afférentes à cette pièce peuvent s’avérer déductibles dans la mesure où elles vous permettent de générer des revenus locatifs. Notez qu’il faut disposer d’un parc immobilier assez volumineux pour que ce soit justifiable.

  • Lorsque vous êtes incorporé, il est possible de déterminer un loyer raisonnable pour l’utilisation d’une place d’affaires.

Primes d’assurance vie 

Les primes sont déductibles des revenus du bien immobilier si les conditions ci-dessous sont respectées. Notez que si le montant de l’assurance dépasse la balance de prêt, il faudra calculer les primes déductibles au prorata selon le % attribuable au remboursement du prêt.

Conditions :

  • Le particulier est le titulaire de la police

  • La police est cédée à l’institution ayant accordé le prêt permettant de gagner des revenus

  • Cette cession est véritablement exigée comme garantie de l’emprunt par l’institution

  • Les intérêts payables sur l’emprunt sont déductibles

Primes d’assurance-invalidité 

  • Au fédéral : Les prestations touchées ne sont pas imposables, mais elles ne sont pas déductibles.

  • Au provincial : Si la police est souscrite en garantie d’un prêt hypothécaire, elle peut être déduite. La police doit cependant respecter des conditions semblables à celles mentionnées plus haut pour la police d’assurance-vie.

Frais de décontamination d’un terrain 

Règle générale, les frais de décontamination d’un terrain doivent être inclus au coût dudit terrain (qui n’est pas amortissable). Cependant, si la contamination de votre terrain est arrivée postérieurement à son acquisition en raison de vos activités dans le but de générer des revenus et que la décontamination vise à remettre le terrain dans l’état où vous l’avez acquis, il est fort probable que la dépense pourra être admissible.

Perte finale

Si vous achetez des immeubles locatifs dans le but d’effectuer des « flips », il vous arrivera probablement de vouloir offrir à des propriétaires une somme inférieure à leur coût pour leur immeuble. Vous pourrez utiliser l’argument suivant dans votre offre : La perte finale réalisée par les anciens propriétaires sur la portion bâtisse est déductible à 100 % contre tous types de revenus.

 

Surprises à éviter !

Entretiens d’envergure suite à une acquisition 

Lorsque vous effectuez des travaux de réparations qui ne consistent pas en des ajouts (ou améliorations) à vos immeubles locatifs, il est dans la majorité des cas possibles de les déduire entièrement dans l'année où ils sont effectués.

Il faut cependant faire attention lorsque l’on fait des travaux d’envergure suite à l’acquisition d’un immeuble qui était en mauvais état. Les autorités fiscales pourraient considérer qu’elles sont capitalisables et vous devrez alors les amortir sur plusieurs années.

Périodes de construction 

Notez que si vos immeubles locatifs sont retirés du marché de la location pendant une certaine période pour que vous puissiez faire des travaux, vous devez capitaliser les dépenses habituellement courantes qui y sont attribuables pendant la période. Exemple : Chauffage, taxes …

TPS / TVQ et autocotisation

Le principe est qu’une maison ou un logement multiple neuf est taxable. Cette règle est connue de la majorité des gens du domaine immobilier. Par contre, à l’inverse, bien des gens ne sont pas au courant qu’il faut charger la taxe lorsque l’on effectue des réparations majeures à une maison ou un logement multiple dans le but de la revendre ou de la louer à des tiers.

  • On parle de rénovations majeures lorsqu’au moins 90% du bâtiment existant doit être enlevé ou remplacé excluant certains éléments structuraux tel que la fondation, les murs extérieurs, les murs de soutien, les planchers, le toit et les escaliers. Grossièrement, c’est l’intérieur qui compte! Alors, si vous démantelez l’intérieur au complet, mais ne touchez pas à l’extérieur du bâtiment, vos travaux seront quand même qualifiés comme rénovations majeures.

  • Lorsque l’on se qualifie à titre de rénovations majeures, il faut charger les taxes lors de la revente de l’immeuble. Dans le cas où l’on reste propriétaire de l’immeuble et qu’on le loue à des tiers, il faut s’autocotiser (se charger les taxes à soi-même) sur la juste valeur marchande de l’immeuble après les travaux.

  • Notez que les ajouts à un immeuble sont généralement sujets aux taxes de vente également.

Les règles de TPS/TVQ sont assez complexes dans de tels cas et nous rédigerons prochainement un article complet sur ce sujet. Si vous avez des doutes quant à l’application de la règle de rénovations à votre projet, veuillez consulter votre comptable ou fiscaliste dans les plus brefs afin de vous éviter de bien mauvaises surprises. Il faut absolument tenir compte de ces règles dans l’estimation du profit potentiel d’un projet.

TP1086 

Vous devez joindre à votre déclaration fiscale un formulaire TP1086 qui comprend les noms, adresse, numéros de TPS/TVQ et montants de tous les fournisseurs qui ont effectué des travaux incluant de la main-d’œuvre sur vos immeubles.

  • Il s’agit d’un formulaire qui est très souvent oublié et malheureusement les pénalités peuvent atteindre 200 $ par fournisseurs que vous oubliez.

  • En cas de copropriété, chaque copropriétaire doit joindre à sa déclaration un TP1086 comprenant les sommes totales payées (pas seulement leur part)

Relevé 31 

Il est maintenant obligatoire de compléter ce relevé avant la fin de février pour tout logement résidentiel qui était loué au 31 décembre et d’en remettre 2 copies au locataire.

Pour conclure, les règles fiscales dans le domaine de l’immobilier sont complexes et plusieurs particularités existent. Lorsque vous prévoyez entamer un projet immobilier, nous vous suggérons de consulter un comptable ou fiscaliste expérimenté dans ce domaine avant de passer à l’action afin d’éviter des surprises et maximiser la rentabilité de vos projets.

 

Barbe Delisle Comptables professionnels agréés S.E.N.C.R.L. ne peut prendre responsabilité d’aucune décision prise ou influancée par les informations fournies dans cet article. Veillez vous référer aux articles de lois s’appliquant à vos situations particulières. Le contenue du présent texte ne peut suffire à la prise de décisions et ne peut en aucun cas remplacé l’avis de vos spécialistes.