Acheter une propriété neuve ou usagée?

Acheter une propriété neuve ou usagée?

Pour la majorité des gens, seuls ou en couple, avec ou sans enfants, vient ce temps où la question fatidique se pose : « Achète-t-on une propriété? » C’est l’un des plus gros projets qu’une personne ou un couple entreprendront dans leur vie.

Qui plus est, ce projet en soit a une vocation d’en être un de moyen à long termes. Selon la firme JLR Solutions Foncières, les Québécois mettent leur résidence en vente après onze ans de possession dans le cas d’une propriété unifamiliale et en moyenne après sept ans dans le cas d’un condominium.

Que ce soit pour un condominium, une maison de ville, un semi-détaché ou une maison unifamiliale isolée,  faire le choix entre une propriété neuve et une propriété usagée finit toujours par amener une réflexion et son lot de questions.

Dans ce premier article, mon objectif a pour but d’éclaircir cette question et d’apporter un point de vue neutre entre les deux options qui, à son tour, aidera l’acheteur éventuel à prendre une voie ou l’autre pour ses recherches futures… et lui épargner beaucoup de temps.

Quand je rencontre des nouveaux clients, il n’y a rien de plus difficile au départ quand l’acheteur n’a pas fait son choix entre une propriété neuve ou usagée. La tâche de trouver des propriétés susceptibles de capter l’émotion de l’acheteur est décuplée voire triplée puisque les outils de recherche sont très différents. À titre d’information, les propriétés usagées (tous styles confondus) se retrouveront, en presque totalité, toujours sur Centris (version québécoise de MLS récemment devenue Realtor au Canada), l’outil de recherche via le web réservé aux courtiers immobiliers, tandis que les propriétés neuves pourront se retrouver sur une multitude de plateformes telles Centris (si le promoteur a un contrat de courtage officiel), sur DuProprio ou Publimaison et les sites web des promoteurs, sans parler des divers médias imprimés qui existent.

Bref, la tâche peut s’avérer lourde.

Cela dit, il faut se poser plusieurs questions pour en arriver à faire un choix entre l’achat d’une propriété neuve versus usagée. Dans le cadre de cet article, concentrons-nous sur un type de propriété, soit le condominium, que nous retrouvons en nombre croissant.

Avantages du neuf

  • Grand choix de modèles et disponibilité desdits modèles
  • Choix de l’orientation (soleil, vue) et choix d’étage (avantage de prix)
  • Choix des matériaux et personnalisation des couleurs
  • Possibilité de faire des modifications aux plans
  • Garantie de base du constructeur, suivie d’un Plan de garantie à long terme offerte par la Régie du Bâtiment du Québec (anciennement les assureurs APCHQ et ACQ) couvrant les vices de construction et vices de sols et la protection du dépôt
  • Plus-value intéressante si acquis en début de projet
  • Aucune rénovation à prévoir

Inconvénients du neuf

  • Possible retard de livraison selon le type de construction et le moment de l’achat
  • Achat sur plan, difficulté de voir l’unité de son choix déjà construite
  • Des unités plus petites avec la croissance des coûts de construction et le prix d’achat des terrains
  • La déclaration de copropriété n’est probablement pas publiée au Registre foncier du Québec
  • Malgré que votre dépôt soit protégé par l’assureur, il n’en demeure pas moins qu’il est gelé jusqu’à la prise de possession

Avantages de l’usagé

  • Visuellement accessible, on reconnaît rapidement le produit qu’on acquiert
  • Disponibilité rapide du produit variant de trente à soixante jours
  • Même s’il est recommandé, un dépôt n’est pas obligatoire
  • Possibilité de discuter avec les propriétaires actuels, les voisins et valider leur satisfaction quant au produit, l’administration, etc.
  • Aucun dérangement dû à la construction environnante
  • Paysagement extérieur (asphaltage, pavés, gazon) complété

Inconvénients de l’usagé

  • ravaux importants possibles à certains éléments de l’immeuble (fenêtres, toiture, mécanique) à prévoir
  • Rénovations possibles pour remettre au goût du jour (tapis dans les corridors, peinture des murs)

Prix de vente

L’achat d’une propriété neuve peut s’avérer plus intéressant car les prix d’achat sont souvent plus bas. Une des raisons est plutôt simple; les promoteurs ont une pondération « logique » tandis que les vendeurs ont une pondération « émotive ». Je m’explique. Un promoteur immobilier désire vendre les unités qui composent un « projet » le plus rapidement possible et récupérer ainsi l’ensemble du profit. Donc, on peut supposer qu’on a calculé les coûts de réalisation (toutes dépenses confondues incluant achat de terrain, coûts de construction, frais de vente et de marketing), la marge administrative pour assurer la pérennité de l’entreprise, la marge d’erreur en cas de problèmes lors de la construction, et finalement la marge de profit.

Du coté vendeur, on va demander un prix de vente non seulement basé sur des ventes comparables mais une fois qu’on a déterminé un prix estimatif, le vendeur prendra une décision sur « combien je veux avoir dans mes poches » donc, une valeur « émotive ».

Finalement, un promoteur possédant plusieurs unités à vendre peut se sentir plus motivé selon le moment (avant la construction versus en cours de construction) ou la période de l’année (novembre versus mars), qu’un vendeur avec sa propriété.

Négociation

Inversement, quand vient le temps de « négocier » le prix d’une propriété, les acheteurs ont souvent tendance à croire qu’on peut négocier aussi largement une propriété neuve qu’une propriété usagée. C’est tout le contraire.

Une marge de négociation typique dans le neuf peut varier entre 1 et 2% (rarement jusqu’à 3%) du prix de vente contrairement à 4 à 10% aujourd’hui selon différents critères tels que prix demandé versus son prix d’évaluation municipale.

Un autre critère important est la situation du vendeur. Un vendeur en situation de séparation de couple et qui a une propriété à revendre depuis six mois se sentira beaucoup plus motivé qu’un autre dont la propriété est à vendre depuis quelques semaines à peine.

Effets pervers

Un dernier élément à prendre en considération lors de l’achat d’une propriété neuve est le nombre de propriétés à construire à proximité. Dans un marché immobilier typique, on peut présumer qu’un taux de revente moyen vacille autour de 8 à 10%. Donc, dans un immeuble de vingt-quatre unités, il est sain de voir entre deux et trois unités concurrentes à revendre dans le cours normal d’une année.

Maintenant, transposez cette notion dans un projet immobilier (ou un ensemble de projets immobiliers concurrents) composé de cent propriétés. S’il y a dix propriétés à revendre en même temps, que cela veut-il dire pour vous lorsque viendra le temps de revendre?

Deux effets sont à noter :

  1. La prise de valeur est moins grande de par le simple nombre d’unités concurrentes. Donc, plus il y a d’unités similaires, la plus-value se fera plus lentement que dans un contexte de rareté.
  2. La durée en temps pour arriver à la conclusion d’une transaction de vente peut également être plus longue, encore une fois pour les mêmes raisons du nombre d’unités concurrentes disponibles.

Alors voilà. Évidemment, il y a beaucoup d’autres points et questions à prendre en considération mais je crois que ceux-ci font partie des plus importants à prévoir.

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