Comment évaluer la valeur MARCHANDE d’une propriété!

Comment évaluer la valeur MARCHANDE d’une propriété!

Une des étapes les plus importantes lorsqu’on investit en immobilier est de savoir évaluer adéquatement la valeur marchande actuelle et réelle d’une propriété. Si vous vous fiez seulement à l’évaluation municipale, vous faites alors la même erreur que probablement 90% de la population, et ça pourrait vous coûter très cher !

Démystifier la valeur municipale

L’évaluation municipale est une valeur attribuée à une propriété à des fins de taxation SEULEMENT. En règle générale, à tous les trois ans, les évaluateurs mandatés par chaque municipalité parcourent les quartiers et visitent quelques propriétés ciblées afin d’attribuer une valeur aux propriétés avoisinantes. Cette évaluation sera généralement effective trois ans plus tard et pourra être consultée au rôle d’évaluation foncier de la ville.

C’est la raison pour laquelle, sur votre compte de taxes, vous pouvez voir que votre rôle d’évaluation est en vigueur pour les trois prochaines années. Cette valeur sera ensuite utilisée pour déterminer le montant de taxes qui sera payable par chaque propriété. En d’autres mots, les évaluateurs ne rentrent PAS dans toutes les propriétés et font une évaluation de chaque secteur trois ans avant la sortie du rôle en vigueur. De ce fait, comment ceux-ci pourraient-ils évaluer la valeur marchande actuelle et réelle de chaque propriété ? C’est tout simplement impossible… Voyez-vous où est-ce que je veux en venir ?

Dans certaines municipalités, les propriétés se vendent couramment 40 000$ à 50 000$ sous l’évaluation municipale et ce n’est pas parce que les propriétés sont toutes des « aubaines ». C’est simplement parce que l’évaluation municipale (à des fins de taxation SEULEMENT) est beaucoup plus élevée que la valeur marchande actuelle et réelle. Alors que dans d’autres secteurs, les propriétés se vendent couramment 40 000$ à 50 000$ au-dessus de l’évaluation municipale.

Les chiffres utilisés ici servent seulement d’exemple pour illustrer mon point. Alors, je répète, ne vous fiez JAMAIS qu’à l’évaluation municipale pour déterminer la valeur marchande d’une propriété. La valeur municipale peut PARFOIS servir d’indice et donner une idée de la valeur marchande, mais il n’y a aucun lien direct entre les deux valeurs.


Démystifier la valeur marchande pour une maison unifamiliale ou un condo

Lorsque vous avez l’intention d’acheter ou de vendre une propriété, il est important de connaître sa valeur actuelle et réelle sur le marché afin d’augmenter de façon optimale le rendement sur votre investissement. La seule façon de déterminer la valeur marchande d’une propriété est de la comparer aux propriétés similaires qui se sont VENDUES dans le secteur lors des derniers mois. Il faut donc que vous fassiez une analyse approfondie des comparables vendus. Ceux-ci peuvent vous être fournis par un courtier immobilier compétent.

Ce même courtier peut vous donner son avis sur la valeur marchande de la propriété en question basé sur son expérience et sa connaissance du secteur. Par contre, je vous suggère de demander à voir les comparables vendus utilisés pour vous faire votre propre opinion. Vous ne devriez JAMAIS vous fier à 100% sur quelqu’un d’autre que vous-même lorsque vous investissez des centaines de milliers de dollars en immobilier. Par exemple, mon courtier immobilier est très compétent et je lui fais confiance à 100%.

Ceci dit, je fais toujours mes propres analyses et je compare mes résultats avec les siens afin d’arriver à un consensus sur la valeur que nous croyons que la propriété vaut sur le marché.

De plus, assurez-vous que le courtier qui vous fournit les comparables vendus choisissent des propriétés similaires à la vôtre. Par exemple, les propriétés analysées devraient être à proximité de la vôtre et idéalement dans un rayon de 5 km (si possible), avoir le même nombre de chambres et de salles de bain, le même nombre d’étages, le même type de sous-sol (fini, non-fini, vide sanitaire), un âge de construction de plus ou moins 10 ans, une aire d’étage ou superficie habitable similaire, une dimension de terrain similaire, etc.

Ne comparez pas une maison neuve avec une maison 1974. Ne comparez pas un bungalow avec une maison 2 étages. Ne comparez pas une maison collée sur une autoroute avec une maison collée sur une école primaire et un parc pour enfants. Ne comparez pas une maison avec garage double avec une maison sans garage, etc. Si vous décidez de faire des comparaisons du genre parce que le nombre de comparables disponibles est trop limité, alors assurez-vous d’ajuster vos chiffres en conséquence.


Assurez-vous également de comparer votre propriété avec des maisons vendues dans les 12 derniers mois idéalement. Ceci représentera davantage la réalité du marché actuel. Tout ceci est également approprié pour l’analyse de la valeur marchande d’une unité de condo.

Ensuite, évitez de regarder le prix des maisons à vendre, puisque ceci ne veut rien dire. Les gens ne réalisent pas toujours, mais plusieurs maisons se vendent des dizaines de milliers de dollars sous le prix demandé, et d’autres ne se vendent jamais. Le seul moment où je regarde le prix des maisons à vendre, c’est lorsque je veux évaluer ma compétition sur le marché lors de la revente d’un flip.

Je dois alors m’assurer que mon produit est compétitif par rapport aux autres maisons en vente sur le marché. Dans le cas de la revente d’un flip, vous pouvez utiliser les mêmes techniques décrites ci-haut pour évaluer la juste valeur marchande après rénovation. Utilisez des comparables vendus qui sont rénovés et faites vos calculs en conséquence.

Vous pouvez également faire affaire avec un évaluateur agréé compétent pour vous donner une idée de la valeur marchande potentielle d’une propriété, mais, encore une fois, faites votre propre analyse. Demandez de voir les comparables vendus utilisés, et jugez par vous-même si ceux-ci semblent appropriés. Comme dans chaque métier, certains évaluateurs agréés sont excellents, alors que d’autres ne le sont pas du tout.

Je connais des gens qui ont eu des évaluations de valeur marchande par un évaluateur agréé et qui ont finalement vendu entre 25 000$ et 75 000$ de moins que prévu. Encore une fois, faites-vous votre propre opinion, et comparez-la avec les chiffres obtenus auprès de vos professionnels. Après tout, c’est votre argent qui est en jeu, et non la leur.

Finalement, prenez note que personne ne détient la vérité absolue en terme de valeur marchande. Ultimement, le marché déterminera la valeur de votre maison. Par contre, en faisant vos devoirs comme il faut, vous risquez d’être plus près de la réalité et vous pourrez ainsi mieux évaluer le potentiel de rentabilité de chaque projet d’investissement.


Démystifier la valeur marchande pour un plex de 2 à 5 logements

L’évaluation de la valeur marchande d’un duplex, triplex, quadruplex et quintuplex se détermine sensiblement de la même façon que les maisons unifamiliales ou condos, soit par la méthode des comparables vendus. Dans le cas de plex par contre, il faut ajouter la notion de revenus et dépenses dans vos comparables afin de bien identifier les propriétés vendues qui sont similaires. Plus les revenus d’un plex sont élevés et plus les dépenses sont basses, plus la valeur sera élevée, et vice versa.

Démystifier la valeur économique pour un immeuble à revenus de 6 logements et plus

Lorsqu’on joue dans le marché des 6 logements et plus, on parle maintenant de valeur marchande ainsi que de valeur économique. La valeur marchande est évaluée sensiblement de la même façon que les petits plex. Par contre, le défi dans ce type d’immeubles est que les institutions financières accordent leurs prêts basés sur la valeur ÉCONOMIQUE, et non la valeur marchande. La valeur économique implique plusieurs calculs basés sur les revenus et dépenses de l’immeuble, son état général, le secteur dans lequel il se trouve et le taux de vacances moyen qui s’y rattache, le ratio de couverture de la dette requis par la banque, le taux de capitalisation du secteur, et plus encore.

Pour ce genre de calcul, je vous recommande fortement de faire affaire avec des courtiers immobiliers et courtiers hypothécaires qualifiés qui pourront vous éclairer. La complexité du calcul de la valeur économique le rend impossible à décrire simplement dans un article comme celui-ci.

Sur ce, j’espère que vous saurez maintenant évaluer adéquatement la valeur marchande actuelle et réelle d’une propriété sans vous fier exclusivement sur la valeur municipale. Si un propriétaire vendeur ou un courtier immobilier vous dit qu’une propriété est une « aubaine » puisque le prix demandé est sous l’évaluation municipale, je vous invite à exprimer votre désaccord gentiment et à faire vos devoirs comme il se doit

Facebook Comments

#Suivez-nous sur Instagram