Comment réussir votre premier FLIP… et éviter votre premier FLOP!

Comment réussir votre premier FLIP… et éviter votre premier FLOP!

La réussite de votre première transaction de spéculation immobilière, communément appelée « FLIP », est primordiale pour débuter du bon pied en immobilier et pour vous rapprocher de plus en plus de votre indépendance financière. À chaque semaine, j’entends les histoires de gens pour qui leur premier flip s’est transformé en « FLOP » total. La plupart de ces gens ont commis des erreurs classiques et ont mal évalué différents chiffres très importants dans une transaction de spéculation immobilière. Habituellement, ce genre d’erreur ne pardonne pas et pourrait potentiellement mettre en péril votre futur en tant qu’investisseur immobilier prospère. Cet article a donc pour objectif de vous donner des conseils utiles afin de prendre des décisions éclairées lors de votre premier flip de maison unifamiliale. Ce texte fut inspiré par un récent article de mon collègue Jeune Investisseur Immobilier intitulé « Quand un FLIP devient un FLOP! Je vous invite à aller le consulter ici: http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2015/11/quand-un-flip-devient-un-flop.html

 

Dénicher la bonne propriété

Tout d’abord, ne soyez pas des acheteurs motivés! Bon nombre d’investisseurs immobiliers à leurs débuts veulent acheter leur premier flip à tout prix, et finissent par payer trop cher. Payer une propriété trop chère au départ ne pardonne malheureusement pas. Donc, prenez le temps de chercher adéquatement et suffisament longtemps afin de dénicher une propriété qui pourra être payée sous la valeur marchande. Vous devez dénicher une aubaine immobilière qui vous permettra de faire un bon profit à l’achat. Pour se faire, vous devrez chercher et trouver desvendeurs motivés. Cherchez des gens qui voudraient vendre leur propriété pour cause de succession, divorce, perte d’emploi, déménagement outre-mer, problèmes financiers, etc. Certains de ces vendeurs doivent se départir rapidement de leur propriété et sont prêts à la vendre à bon prix afin d’obtenir l’argent de la vente aussitôt que possible. Donc, cherchez ces gens et trouvez-les! Soyez CRÉATIFS! Oui, certaines aubaines se trouvent surwww.centris.ca, mais la majorité des propriétés qui se prêtent facilement aux flips ne sont même pas sur la marché. Vous avez bien compris, vous devez chercher les maisons qui sont techniquement à vendre, mais qui ne sont pas encore sur le marché et à la vue
de tous :)!

 

Évaluer les coûts d’achat

Lorsque vous faites vos calculs pour votre premier flip immobilier, vous devez considérer les coûts d’achat. Le coût principal est évidement le prix d’achat, mais ça ne s’arrête pas là. Le plus bas celui-ci sera, plus vous diminuerez vos risques. Ensuite, vous devez considérer le coût de l’inspection en bâtiment. Celle-ci est INDISPENSABLE! Ne jamais acheter sans faire inspecter. Celle-ci vous en coûtera entre 400 et 600$ en temps normal. Le coût du certificat de localisation est habituellement à la charge du vendeur. Par contre, si votre vendeur est en difficulté financière, vous devrez potentiellement le payer vous-même. Si tel est le cas, calculez un prix entre 700$ et 850$ environ. Si vous prenez la décision d’acheter la propriété, vous devrez ensuite payer les frais de notaire, soit environ 850$ si vous achetez la propriété sans financement ou 1300$ si vous achetez avec le financement d’une banque. Je vous recommande également de toujours prendre une assurance-titre par l’entremise de votre notaire afin de vous protéger contre la plupart des vices de titre. Le coût est généralement entre 200$ et 300$. Finalement, vous devrez payer les droits de mutation, communément appelés la taxe de bienvenue, qui peuvent être calculés ici: http://www.taxedebienvenue.com/


Évaluer les coûts de rénovations

Ce poste de dépenses est très important et souvent très mal évalué. La clef de votre succès avec votre premier flip est de bien évaluer le montant des rénovations nécessaires. Évitez de trop en faire! Faites en juste assez pour aller chercher le maximum d’augmentation de valeur de la propriété, en ayant le budget le plus serré possible. Lorsque vous faites votre offre d’achat sur une propriété, je vous suggère de toujours mettre une condition de deuxième visite, avant l’inspection en bâtiment, et servez-vous de cette deuxième visite pour amener votre entrepreneur général avec vous. Il pourra donc vous donner une idée des rénovations nécessaires. Prenez sa soumission, et ajoutez environ 15% au montant! Oui, ça coûte TOUJOURS plus cher que prévu. Je peux vous le garantir hors de tout doute. Mieux vaut prévoir plus de budget pour les rénovations que pas assez. Si jamais ça coûte moins cher, alors tant mieux. Il restera alors plus de profits dans vos poches :)!

 

Évaluer la valeur de revente après rénovations

Voici la section qui fait le plus mal aux investisseurs qui échouent avec leurs flips immobiliers. Ceux-ci évaluent mal la valeur de revente de leurs propriétés et croient souvent, à tort, que leurs flips valent beaucoup plus que les autres propriétés dans le secteur. Plus vous serez conservateurs dans l’évaluation de votre valeur de revente, plus vous diminuerez votre risque. Afin d’évaluer tout ceci, faites appel à un bon courtier immobilier afin qu’il vous fournisse les comparables vendus dans votre secteur. Ce service est tout à fait gratuit! À l’aide de ceux-ci, vous pourrez déterminer la bonne valeur de revente. Aussi, vous pouvez utiliser les services d’un évaluateur agréé qui pourra vous donner une bonne idée du prix de revente. Il vous en coûtera entre 300$ et 400$ environ afin de vous guider à fixer votre prix. Dans le meilleur des mondes, vous pouvez faire appel aux deux professionels, et vous servir de cette information pour prendre votre décision finale. Gardez toujours en tête que l’objectif d’un flip immobilier est de vendre rapidement à profits. Donc, assurez-vous d’afficher votre propriété à un prix légèrement sous la valeur marchande afin de la vendre dans un délai respectable et d’éviter les frais de possession coûteux qui suivent!

 

Évaluer les coûts de possession

N’oubliez JAMAIS qu’un flip ne se vend pas en une journée. Vous aurez à prévoir du temps pour les rénovations et ensuite pour la vente. Pendant ces délais, vous aurez des coûts de possession. Calculez donc vos paiements hypothécaires, taxes municipales et scolaires sur une base mensuelle. Aussi, calculez vos coûts d’électricité et de chauffage, de tonte de pelouse, de déneigement, location de chauffe-eau, etc. Finalement, calculez également vos coûts d’assurance habitation qui sont habituellement très élevés lorsque la propriété que vous flippez est vacante. Tous ces coûts doivent être calculés sur une base mensuelle et déduit de vos profits nets.

 

Évaluer les coûts de vente

Lorsque vous vendrez votre premier flip, vous devrez payer plusieurs frais de vente. Le plus important de ceux-ci est la commission du courtier immobilier. Ne JAMAIS, JAMAIS prendre pour acquis que vous pourrez vendre avec DuProprio. Si vous êtes capable de vendre sans courtier, c’est parfait, mais ne planifiez pas comme si vous alliez vendre sans courtier. Qu’arrivera-t-il si vous planifiez faire un profit de 20 000$ avec votre flip en vendant vous-même, et que vous soyez incapable de vendre de cette façon? Vous devrez alors faire appel à un courtier immobilier et il vous en coûtera entre 4% et 6% du prix de vente en commission. Votre 20 000$ de profit prévu se transformera alors peut-être en 10 000$, ou encore 5000$ seulement… Peut-être n’auriez vous finalement pas acheté cette propriété. Donc, calculez toujours un montant de 6% de commission (5% plus taxes). Si vous vendez vous-même, alors vous aurez tout simplement encore plus de profits dans vos poches! Vous comprenez le principe?

De plus, vous devez considérer les frais de pénalité pour le remboursement anticipé de votre hypothèque (prenez TOUJOURS le taux variable pour faire un flip immobilier afin de payer seulement une pénalité de 3 mois d’intérêts), ainsi que les frais de quittance d’environ 700$ à 850$.


Finalement, je vous suggère personellement de faire appel aux services d’une « home stager ». Lorsque je complète un flip, je m’assure de toujours meubler la maison afin d’exploiter son potentiel à 100%. La personne en charge de mon home staging s’assure de faire la location et la mise en place de meubles et accessoires pour donner une personalité à la propriété et tenter de créer un effet « coup de coeur » pour les gens qui la visiteront. J’augmente ainsi grandement mes chances de vendre rapidement. Ce genre de service vous en coûtera environ 1000$ pour la consultation plus les frais mensuels de location de meubles qui varieront selon le nombre de pièces que vous meublerez. Prévoyez entre 500$ et 1000$ par mois pour la location. Le coût peut vous sembler élevé, mais cette décision pourrait potentiellement vous permettre de vendre plus vite, donc éviter plusieurs frais de possession, et à meilleur prix également.

 

Home Staging – Tentez d’imaginer l’aspect visuel s’il n’y avait pas de meubles ni d’accessoires

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Conclusion

Pour terminer, vous devez absolument calculer tous ces frais et coûts AVANT de faire l’achat de votre premier flip. Si les chiffres et les profits ne vous conviennent pas, alors passez au prochain! Soyez conservateurs dans vos chiffres et calculez vos profits nets si vous vendez en l’espace de trois mois, six mois, neuf mois ou un an. Serez-vous prêts à vivre avec les profits associés à la vente en l’espace de 6 mois ou un an? Si oui, alors vous diminuez votre risque de façon substantiel. Si vous vendez plus vite, c’est tant mieux, vous ferez encore plus d’argent que prévu! Soyez logique et ne laissez rien au hasard. Si vous faites les bons calculs et si vous êtes rigoureux dans votre achat, alors vous augmentez drastiquement vos chances que votre premier flip soit un succès!

 

Maintenant PASSEZ À L’ACTION!!!

Prenez note que les coûts mis de l’avant dans cet article sont des estimations afin de vous aider à bien évaluer vos transactions. Je peux difficilement vous fournir des chiffres totalement précis puisque ceux-ci varient en fonction du type de propriété achetée. Je ne peux également jamais garantir le succès de vos transactions. Je tente seulement de vous donner des outils afin que vous soyez mieux préparés. J’ai également tenté de limiter les détails techniques afin d’éviter que l’article ne devienne trop long et pour en faciliter la lecture. Si vous avez besoin de plus d’informations, veuillez SVP écrire vos questions dans les commentaires plus bas.

 

Guillaume Dufour – Jeune Millionnaire de l’Immobilier

**Prenez bien note qu’avant d’effectuer quelconque transaction immobilière, il est important de vous informer auprès de spécialistes reconnus tels que fiscalistes, comptables, avocats, courtiers hypothécaires et/ou immobiliers. Dans mes articles, je peux seulement vous exposer mes expériences personnelles à titre indicatifs et je ne prétends en aucun temps être un expert dans quelconque domaine, et je ne prétend PAS détenir la vérité absolue. Merci de votre compréhension et pour votre support.**

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