Connexion: acheteur / vendeur

Connexion: acheteur / vendeur

De peintre à investisseur immobilier prospère

Suivant les traces de son père entrepreneur peintre, Jean-Philippe Després obtient sa licence d’entrepreneur général à 18 ans. Son but : reprendre les rênes de l’entreprise familiale éventuellement.  Il poursuit  une formation à l’école des hautes études commerciales en administration et tout au long de son parcours, des histoires à succès dans le secteur de l’immobilier captent son attention.
Il constate en discutant avec un ami, jeune entrepreneur et investisseur immobilier, la possibilité de réaliser des transactions gagnantes avec peu de capital. Il entame alors un cours au CIIQ (Le club d’investisseurs immobiliers du Québec) et se lance dans l’investissement immobilier.

Des débuts couronnés de succès

Avant même la fin de sa formation en immobilier, M. Després désire acheter un multi logement de 8 unités à Repentigny pour le convertir en condos. Il propose au propriétaire 100 000 $ au-dessus du montant payé l’année précédente à condition que ce dernier finance sa mise de fonds. La conversion se réalise en moins de 6 mois. Le succès de cette transaction incite le vendeur, Alain Forget, à s’associer au jeune entrepreneur pour ses prochains projets.

Sa recette gagnante : des offres, des offres et des offres

M. Després affirme candidement : « au prix que je paie mes acquisitions, tout le monde voudrait les acheter ». Afin de tirer le maximum de profit, il faut être en mesure de payer l’immeuble sous sa valeur marchande. Comment faire alors pour trouver ces perles rares? Sa recette gagnante consiste à soumettre de nombreuses offres. Il en fait une moyenne 3 à 4 différentes par semaine.
La réussite d’une promesse d’achat profitable se dessine donc à coup de plusieurs essais. À un moment, une connexion acheteur-vendeur opère. Pour parvenir à cette « synchronicité », il faut parfois offrir un prix au-dessus du montant d’achat désiré pour poursuivre les négociations. En cours de processus, certains irritants ouvrent habituellement une porte à la renégociation.

Notre expert suggère de s’attarder davantage à la valeur marchande d’un immeuble qu’à son prix de vente, souvent trop élevé. Après négociation, un écart considérable peut se tracer entre le prix de mise en vente et le montant de l’achat de nombreux immeubles. M. Després donne l’exemple d’une acquisition d’un terrain sur la rue Prince-Arthur Est en vente initialement pour  800 000 $.
Il l’a acheté pour 475 000$ (après quand même 4 mois de négociation). Aujourd’hui, son entreprise emploie un « chasseur d’aubaines » à temps plein pour ratisser des quartiers ciblés et contacter les propriétaires pour sonder le terrain avant de soumettre une potentielle offre.

Toute une acquisition!

L’offre d’achat sur le boulevard Lebourgneuf à Repentigny se présente de façon fortuite.  Deux agents spécialisés dans le « hors MLS » (Maxime Desjardins et Maxime Archambault) ayant eu vent de 2 multi logements de 8 unités à vendre savent que ceux-ci pourront s’acquérir à bon prix. La valeur exacte de ces immeubles s’avère assez difficile à évaluer en raison du manque de comparables pour le secteur. L’offre d’achat acceptée par les vendeurs se chiffre à 900 000 $ par immeuble.
M. Després évalue alors la valeur marchande à 1 050 000 $ par propriété, conscient de l’essor du marché des deux années précédentes. L’homme d’affaires reçoit quelque temps plus tard, un heureux coup de fil de son évaluateur de chez Devimo inc. Celui-ci l’informe que chacun des immeubles achetés vaut 1 150 000$, indiquant un profit de 500 000 $.
Dans ce projet, notre expert a utilisé une stratégie de financement conventionnel avec une mise de fonds de 25%. Pour faciliter la transaction et ne pas effrayer l’institution bancaire, il a omis de mentionner le but de l’opération : vendre les immeubles en pièces détachées.
Le moment venu, 16 nouveaux clients se sont présentés pour des hypothèques personnelles. Notez que les institutions bancaires n’acceptent pas les quittances partielles. Il faut donc s’assurer d’avoir la majorité des unités vendues afin de notarier le tout en une seule étape.
Convertir des logements dans un quartier avec une prépondérance de condos facilite grandement la vente, car les acheteurs potentiels sont rassurés de la qualité du secteur (comparativement à des endroits entourés d’immeubles locatifs).

Ces bâtisses construites en 2007, ont requis peu d’investissements pour la conversion, environ 1000 $ par unité. Ceci a permis de vendre les condos à un très bon prix tout en dégageant une excellente marge de profit pour nos investisseurs (environ 35 000$ par vente). Grâce à ces prix alléchants, seulement 10 mois, et plus ou moins 200 heures de travaille à deux collaborateurs, se sont écoulés entre la prise de possession des immeubles et la vente de la dernière unité.

Vers l’avenir

Dans les prochaines années, Jean-Philippe Després a comme objectif de livrer une moyenne de 50 unités par année. Il vise à avoir des revenus passifs lui permettant de prendre congé pour certaines périodes de temps, s’il le désire. Il rappelle qu’il y a des moments où son associé et lui ont beaucoup d’argent, mais il s’agit généralement de courtes périodes, car ils doivent constamment réinvestir afin de maintenir la croissance de l’entreprise.
Comme notre expert le mentionne avec justesse, l’immobilier est un marché demandant beaucoup d’argent et dans ce domaine, le nerf de la guerre, c’est le flux de trésorerie (cash flow).

Facebook Comments

#Suivez-nous sur Instagram