Devenez un bon gestionnaire

Devenez un bon gestionnaire

Pour être un gestionnaire ou propriétairegestionnaire hors pair, il faut savoir porter plusieurs chapeauxOn doit gérer les ressources humaines, les situations de crises, les finances, l’entretien du bâtiment et évidemment, au Québec, connaître les règles de la Régie du logement. 

Si vous êtes propriétaire et prévoyez investir du temps à l’administration et à l’entretien de vos immeubles, vous deviendrez un bon gestionnaire, car vous n’aurez pas le choix d’acquérir des aptitudes dans plusieurs domaines au fil des années afin de prendre les meilleures décisions. 

 

Optimisez votre gestion 

 

Vos locataires sont vos clients : vous engrangez des profits grâce à euxIl importe donc de les traiter comme vous aimeriez l’être! Assurez-vous de répondre aux urgences en tout temps.  

 

Pour alléger votre gestion, installez des boites de style Masterlock à l’extérieur de vos immeubles en y déposant la clé principale et une d’une pièce intérieure dans laquelle vous aurez laissé les doubles de tous vos appartements (dans un coffret verrouillé).


La chambre électrique représente l’endroit tout approprié à cet effet (vous devriez d’ailleurs en interdire l’accès aux locataires). Gardez la combinaison secrète et divulguez-la seulement à une personne-ressource sur place ou à un entrepreneur (plombier, électricien, pompier) en cas d’urgence.  

 

Mandatez un responsable de confiance déjà sur les lieux pour ouvrir les portes aux différents intervenants. Vous pourrez le payer à la pièce et éviter de vous déplacer.  

 

Avant l’hiver, il ne faut pas oublier plusieurs détails importants : 

 

  • Fermer les sorties d’eau extérieure; 

  • Vérifier et remplacer les coupe-froids et les moustiquaires de vos locataires; (Effectuer ces réparations en plein froid sera ardu.) 

  • Préparer d’emblée les visites de vos appartements pour le printemps; 

  • Installer des bacs à sel dans les halls d’entrée; 

  • Donner les contrats de déneigement; 

  • Vérifier que la toiture ne manque pas de gravier. 

 


Facilitez les paiements 

 

Environ un mois ou deux avant la reconduction des baux, répondez aux demandes en suspend de vos locataires et si vous aviez l’intention d’effectuer des réparations ou des améliorations dans les aires communes, exécutez-les un peu avant le renouvellement. Vos locataires remarquant les bonifications seront plus enclins à accepter les hausses de loyer et ceux hésitant à rester décideront peut-être de ne pas déménager. 

Pour entretenir une relation de qualité, vous pouvez même aller jusqu’à offrir des cartes de souhaits dans le temps des fêtes, une attention fort appréciée. 

 

Pour simplifier votre travailexigez des chèques postdatés ou des prélèvements bancaires. Vous pourrez faire signer à vos nouveaux locataires l’acceptation à cet effet (sur le bail ou en annexe, document disponible sur le site de la CORPIQ). 

Des systèmes de prélèvements bancaires sont possibles à peu de frais auprès de plusieurs institutions bancaires ou firmes externes, comme Otonom solution, qui vous préviendront par courriel lors d’un paiement sans fond, vous évitant ainsi de devoir surveiller votre compte bancaire quotidiennement pour détecter les mauvais payeurs. 


De plus, inscrivez comme exigence sur le bail l’envoi des paiements du loyer par la poste pour ne pas avoir à vous déplacer pour la collecte. Même si la Régie du logement stipule ne pas pouvoir obliger un locataire à transmettre des chèques postdatés, quand les futurs locataires ont signé l’acceptation d’en remettre, ces derniers se sentent tout de même engagés!

Si vous venez d’acheter un immeuble et une mention indique sur le bail la possibilité de payer en argent comptant ou si rien n’est précisé, au moment de la reconduction, profitez-en pour apporter des modifications à votre avantage sur l’avis.  

 

Évitez les problèmes 

 

Si vous utilisez les annexes au bail, dans l’onglet « clause supplémentaire », ajoutez en une vous permettant de disposer des biens des locataires lorsqu’ils se sauvent en catimini! Disposer des biens ne vous appartenant pas, sans la permission de son propriétaire, est considéré comme du vol et le locataire pourrait vous réclamer ses effets si le bail n’a pas été résilié.

La clause devrait se lire comme suit : « En cas de déguerpissement, le locataire doit vider l’appartement de tout meuble ou objet personnel.  J’autorise le propriétaire à mettre au rebut tout meuble ou bien après mon départ. » Si vous utilisez les annexes au bail et avez oublié de faire signer les locataires conjoints et solidaires, une phrase imprimée sur ce document en dessous des signataires vous protègera aussi à cet effet. 


 

Maximisez votre temps en limitant vos déplacements et prenez rendez-vous avec vos locataires.  Autant que possible, privilégiez les communications par courriel pour éviter d’être sollicité par téléphone ou texto à tout moment (pour des demandes non urgentes)De plus, utilisez une boite postale au lieu d’une adresse personnelle afin de ne pas recevoir de visites à l’improviste (vos locataires mécontents). 

 

Astuces pour augmenter les revenus : 

 

  • Louez des espaces de stationnement, de rangement ou d’entreposage; 

  • Faites payer le deuxième jeu de clés; 

  • Demandez un acompte sur les clés de boites aux lettres (les locataires les perdent); 

  • Donnez ou prêtez des électroménagers d’occasion afin d’augmenter le loyer; 

  • Séparez les espaces des cours extérieures; 

  • Optez pour internet WIFI et faites payer les locataires;  

  • Offrez le service de buanderie. 

 

Si ce n’est pas déjà le cas, numérotez les stationnements extérieurs et attribuez-les aux locataires afin d’éviter les chicanes de voisinage. 

 

Maintenez les aires communes le plus propres possible. Installez des vaporisateurs de fraicheur comme Glade ou Febreeze et interdisez les souliers et les bottes dans les corridors pour empêcher l’apparition de mauvaises odeursSi vos locataires résistent, vous pourrez mentionner l’exigence de la compagnie d’assurance à laisser les corridors libres de tout objet. Ces petits gestes vous aideront à louer vos appartements.  

 


Afin de faciliter votre gestion, dans vos règlements, interdisez les animaux et les reptiles, l’entreposage de pneus sur les balcons et indiquez l’obligation de déposer les ordures dans les bacs prévus à cet effet (DANS DES SACS BIEN FERMÉS). Stipulez qu’il y a des frais pour les effets retournés et les paiements en retard.  

 

L’expérience, un atout majeur 

 

Si vous réalisez ne pas avoir le temps nécessaire à consacrer pour la gestion de vos immeubles, confier la tâche à un professionnel formé et expérimenté pour le faire. Le gestionnaire d’immeubles possède les connaissances requises (diplôme universitaire en gestion, etc.) et l’expérience terrain pour vous conseiller, surtout en matière d’entretien et de rénovation. 

Ceci vous permettra d’éviter du stress, de vous libérer du temps, de quitter pour les vacances l’esprit tranquille et d’économiser sur certaines fournitures grâce à son pouvoir d’achat.  

 

Avec le temps ou l’aide d’un gestionnaire d’immeubles, vous réaliserez que certaines dépenses onéreuses ne vous rapporteront rien, tandis que d’autres permettront d’augmenter vos revenus et de satisfaire vos locataires. Une administration sans faille sera l’une des clés principales de votre rentabilité. 

 

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