Gestionnaire averti

Gestionnaire averti

Propos recueillis par Annie Comtois pour Mordus d’Immobilier
 
Avant d’acheter, une évaluation complète de la propriété s’impose afin d’établir à l’avance un budget réaliste  d’entretien. Plusieurs pistes d’investigation permettent de déterminer la qualité des lieux. Par exemple, les fenêtres ont-elles été calfeutrées adéquatement? S’il y a eu des infiltrations d’eau, de la moisissure a pu se développer et ce type de problème peut coûter cher.
 
Des odeurs nauséabondes émanent-elles du vestibule? Si le propriétaire n’a pas investi quelques dollars en parfums d’intérieur, a-t-il conféré une attention particulière à l’entretien de l’immeuble? 
 
Des taches noires apparaissent-elles sur les plaintes? Si oui, il peut s’agir d’un signe d’infestation de punaises de lit. La peinture s’écaille-t-elle? 
 
Un immeuble mal entretenu attire difficilement une clientèle de professionnels.
 

Prévision des coûts : frais d’extermination 

Selon la présidente du Groupe Ultimmo, si vous constatez un historique de punaises de lit ou de coquerelles au cours des 6 derniers mois dans la déclaration du vendeur, méfiez-vous. Les immeubles dans les quartiers défavorisés sont plus sujets à ce type de contamination et l’extermination de ces insectes requière habituellement plusieurs traitements. 
 
Pour un logement de quatre pièces et demie, un traitement coûte environ 225 $, incluant une garantie de 3 à 6 mois. Dans le cas où le vendeur affirme la disparition des insectes depuis plus de 6 mois, avec plusieurs factures d’extermination à l’appui, la situation peut fort bien être réglée. 
 
Pour vous en assurer ou pour mesurer l’ampleur d’une infestation, notre experte suggère d’embaucher un professionnel en gestion parasitaire pour une inspection avant d’effectuer votre acquisition. Une infestation n’est pas nécessairement un frein à l’achat, mais une analyse adéquate permet d’éviter de désagréables surprises.
 

Frais de conciergerie

Selon Mme Ouellette,  déléguer les travaux à un concierge peut s’avérer une solution pratique. Le budget à prévoir varie selon le nombre d’unités :
  • 8 logements  (avec 2 entrées communes); entre 60$ et 150$ incluant l’entretien de la pelouse 
     
  • 16 logements; 350$ incluant l’entretien de la pelouse
     
  • 24 logements et +; un loyer gratuit et un cachet pour les menus travaux.
 
Opter pour un concierge résident offre plusieurs avantages. Par exemple, celui-ci pourra plus rapidement accomplir les divers travaux d’entretien, dont le déneigement. La présidente d’Ultimmo mentionne l’importance de s’en faire un allié et de bien le traiter  :  « Souvent, c’est lui qui collecte les loyers, entretien l’image de votre immeuble, ouvre la porte au plombier, vous rapporte des situations anormales et vous aide pour les visites de relocations (…) ».
 
Dans le cas d’une collaboration avec une ressource externe, ce fournisseur doit être traité comme les autres. Il faut préparer un contrat détaillé afin d’éviter des malentendus et payer une fois les services rendus tous les mois.
 

Plomberie désuète : première préoccupation

Plombier

Dans le cas de l’achat d’un immeuble datant des années 1970 ou avant, les problèmes de plomberie représentent souvent la première préoccupation des investisseurs en raison des coûts élevés.
 
Si les propriétaires précédents n’ont pas changé la tuyauterie d’origine, les conduites en fonte sont probablement rouillées et obstruées, occasionnant ainsi des refoulements ou débordements.
 
De plus, avec la corrosion, les tuyaux percent et engendrent des dégâts d’eau considérables. Si ni l’entrée d’eau principale ni le système d’égout lié aux conduites de la ville n’ont été remplacés, il faut envisager des travaux importants.
 
La facture pour le changement de drains peut rapidement augmenter,  car seuls les plombiers sont qualifiés pour exécuter ce type de travaux. 
 

 

 

Conseils pour éviter des logements vacants

D’après notre experte, le groupe des 20 à 30 ans constitue le plus grand bassin de locataires. Ceux-ci recherchent une vie de quartier où tous les services de proximité sont accessibles à distance de marche (parc, gym, épicerie, pharmacie, etc).
 
La génération Y, plus sensibilisée à l’écologie, désire généralement habiter près des transports en commun également. Selon Mme Ouellette, les buanderies ont perdu leur cote de popularité et les logements avec entrées laveuse/sécheuse attirent davantage des professionnels de qualité. 
 
« Certains propriétaires perçoivent les buanderies comme un revenu de plus, mais en tant que gestionnaire, j’y vois des problèmes de plus à gérer : bris et entretien des machines, propreté des lieux et diminution du bassin de locataires potentiels », ajoute-t-elle. 
 
Notre spécialiste suggère de choisir avec vigilance l’immeuble et le quartier, car une ou plusieurs unités vacantes peuvent rapidement affecter le flux de trésorerie (cash flow).
 

Évaluation de la qualité des locataires

Plusieurs aspects permettent d’évaluer la qualité des locataires et le travail à prévoir au cours de la première année. Mme Ouellette conseille de valider si les baux ont été reconduits dans les délais requis, si les locataires ont été sélectionnés par une enquête de crédit ou sans trop d’exigences et suggère de demander au propriétaire s’il y a des cas non réglés avec la Régie du logement et des comptes à recevoir depuis plus d’un mois.

Les avantages de collaborer avec un gestionnaire d’immeuble

Plusieurs raisons motivent des propriétaires à déléguer la gestion de leurs immeubles à un tiers: faute d’intérêt ou de temps pour l’entretien et/ou la comptabilité, Intermédiaire entre le locataire et le propriétaire, économie de masse.
 
Le service inclut des appels d’urgence 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24. Les propriétaires peuvent donc partir en vacances sans tracas et dormir la conscience tranquille. Le gestionnaire immobilier a également pour objectif de travailler dans l’intérêt de ses clients pour diminuer leurs dépenses et augmenter leurs revenus. Par exemple, un(e) dirigeant(e) d’entreprise avec une famille percevant l’investissement immobilier comme un placement passif tirera profit à collaborer avec un administrateur.
 
Le gestionnaire pourra même l’aider dès ses premières démarches à choisir un immeuble avec un grand potentiel de revenus. 
 
Il faut s’assurer de choisir un administrateur compétent. Mme Ouellette suggère de faire affaire avec un gestionnaire membre de l’Ordre des administrateurs agréés (www.adma.qc.ca). Ce dernier doit respecter un code d’éthique et donne accès à un fonds d’indemnisation. Dans le cas d’une fraude de la part de l’administrateur, les propriétaires peuvent recevoir jusqu’à 100 000$. 
 
À valider également : le gestionnaire a-t-il contracté une assurance erreurs et omissions? Celle-ci permet de protéger les propriétaires dans le cas d’une gestion jugée inadéquate. 
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