Jacques Lépine – Investisseur à succès

Jacques Lépine – Investisseur à succès

Collaboration : Jacques Lépine 
Entrevue par : Frédéric Aubry
Texte : Annie Comtois
Photo : Sébastien Gamache
 

La fibre des affaires

Bien que Jacques Lépine soit né dans une famille pauvre, d’un père cultivateur et d’une mère fille de barbier, des idées de grandeur et le goût des affaires alimentent sa jeunesse. À son arrivée à Ottawa pour entamer des études supérieures, alors âgé de 18 ans, le monde de l’immobilier l’interpelle! En quête d’un logement vacant, il observe les affiches « à louer » disparaître en un clin d’œil et soupçonne une avenue prospère.
 
Inscrit d’abord à l’université en génie civil, il change de voie et en ressort avec un baccalauréat en administration. À ce moment-là, marié et avec un enfant, il opte pour un emploi à temps plein en comptabilité qu’il qualifie de son pain et de son beurre. En parallèle, il approfondit ses connaissances en affaires par de nombreuses lectures et, abonné à la revue américaine Finance, il lit un article révélateur : How to Wake Up the Financial Genius in You?
 
La formule abordée pour obtenir du succès en immobilier semble simple : chercher, faire des offres d’achat et être audacieux. C’est l’étincelle qui l’allume. M. Lépine applique exactement la technique conseillée : faire des offres d’achat, même sans argent, et une fois l’opportunité présente, se trouver un associé.
 

De 0 à 12 millions de dollars en 5 ans

Jacques Lépine effectue son premier achat en 1982 à Québec : un multiplex de cinq logements pour 60 000 $ et il doit investir 5000 $ en comptant pour réaliser la transaction. N’ayant pas cette somme, ce professionnel de la comptabilité offre à l’un de ses clients de fournir l’apport financier et de devenir partenaire. Celui-ci ne pouvant disposer d’un tel fonds sollicite l’aide de sa conjointe qui accepte. Le trio crée alors une société immobilière.
 
Enthousiaste, en l’espace de trois mois, M. Lépine déniche trois immeubles sans débourser de comptant. Évidemment, le financement s’obtient plus facilement à cette époque qu’aujourd’hui. Cependant, le défi est de faire des affaires avec les taux d’intérêt très élevés allant jusqu’à 24 % et dans ce contexte, beaucoup de propriétaires sont motivés à vendre. Quant à lui, ayant la ferme conviction que les taux redescendront, son objectif consiste à acheter un maximum d’immeubles. Comme son flair le prédit, quelques mois plus tard, les taux baissent à 8 %. Il assure ainsi un refinancement hypothécaire et avec les liquidités générées, l’homme d’affaires achète d’autres propriétés.
 
Il détient alors une cinquantaine de logements pour une valeur en capital d’un demi-million et un investissement immobilier de 12 millions de dollars cumulés en cinq ans!

Son meilleur coup – une stratégie de financement créative

M. Lépine relate avec fierté que l’achat d’un petit centre commercial à Québec pour 2,2 millions de dollars figure parmi ses meilleurs coups. Place des Chênes compte à cette époque sur la présence de commerces importants au rez-de-chaussée : IGA, Caisse populaire Desjardins, Banque Nationale, SAQ. Par contre, le haut de l’édifice n’a aucun locataire. Selon ses évaluations, une fois tous les baux signés, l’immeuble vaudra 3,5 millions $. Il reste 25 000 pieds carrés d’espace à occuper.
 
Le vendeur, indépendant de fortune, essaie de louer depuis un certain moment déjà, mais pas agressivement. Ayant acquis la bâtisse pour une bouchée de pain, même à moitié louée, son investissement est déjà rentable. Le propriétaire et lui s’étant préalablement entendus sur un prix de vente de 2,2 millions, M. Lépine, avec l’accord du vendeur, compte louer tous les espaces avant l’achat pour minimiser le risque et obtenir un financement sur la pleine valeur de l’immeuble.
 
Ce dernier prévoit diviser l’étage en trois parties. Astucieux, il transforme une section en centre d’affaires en y aménageant ses bureaux, son télécopieur, photocopieur et les services de secrétariat et d’une téléphoniste. Dans une autre portion, il y installe son école de musique et dans la troisième cloison, la plus grande, il convainc un ami de démarrer un commerce d’équipement de bureau. Pour ce faire, notre expert achète un inventaire de meubles d’une faillite de Montréal au coût de 10 000 $ et ainsi, son ami lance son entreprise et signe un bail commercial de 5 ans. Du coup, l’édifice est complètement loué avant même d’acheter.
 
Son défi maintenant : obtenir du financement pour l’acquisition sans investir de comptant. Pour réaliser une telle manœuvre, il utilise une stratégie qu’il baptise « la technique des compagnies ». M. Lépine persuade le propriétaire, actionnaire unique de l’incorporation qui détient l’immeuble, de lui vendre une action. De cette façon, notre expert devient actionnaire et mentionne au créancier son intention de refinancer l’immeuble afin de racheter la part de son partenaire qui prend sa retraite. Comme le centre commercial est désormais rempli à pleine capacité, l’institution financière lui accorde un prêt de 2,5 millions sur un achat de 2,2 millions.
 
Aujourd’hui, le registre des entreprises permet aux institutions bancaires d’évaluer s’il s’agit d’une acquisition ou d’un refinancement. S’il n’y a pas assez de temps écoulé entre l’achat d’actions et la demande de financement, elles considéreront qu’il s’agit d’une acquisition déguisée et financeront uniquement le plus faible montant entre la valeur économique et le prix de vente.

Son pire coup et sa leçon

Nous sommes en 1989, Jacques Lépine vient de vendre la plupart de ses immeubles de Québec et se prépare à investir dans la région Montréal où il élit domicile. Un ami lui fait part d’une opportunité d’affaires immobilière alléchante : un immeuble de 24 logements convertis en condos à St-Constant au prix de 25 000 $ la porte pour une revente à 65 000 $ chaque unité. Les deux actionnaires ne s’entendent plus et M. Lépine achète les actions de l’un des deux partenaires représentant une part de 50%. Un matin, il reçoit un préavis d’exercice; le vendeur refuse de lui donner quittance sur une partie de la dette déjà payée. Une série de documents légaux s’accumulent, accompagnés de frais et de pénalités salées.
 
Au bout du compte, après quelques sueurs froides, les partenaires d’affaires réussissent à vendre l’immeuble sans toutefois engranger un profit. Jacques Lépine mentionne avoir tiré une leçon de cette expérience désagréable. Vous comprendrez qu’il raconte à la blague : « À ce moment là, je viens d’arriver de Québec où les offres d’achat se font sans papier, avec des poignées de main, avant l’envoi de l’information au notaire. » Il explique alors avoir appris à ne pas se fier à des paroles et à consulter avocats et notaires. L’homme d’affaires ajoute : « Les services des professionnels valent leur pesant d’or. »
 

Ses conseils quant au marché actuel

M. Lépine, investisseur à succès, conseille d’abord la prudence. Au tournant des années 2000, plusieurs propriétaires ont fait fortune malgré leur méconnaissance du marché. Il précise que ce temps-là est révolu; aujourd’hui, nous devons être très analytiques. Nous ne devons pas nous laisser emporter par l’appât du gain, toujours chercher des aubaines, même si elles sont plus rares qu’avant; il y en a encore plusieurs, il faut les chercher. Les opportunités apparaissent uniquement à ceux qui cherchent. Trois mots clés à retenir : recherche, analyse, financement.
 
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