L’évaluation d’un immeuble à revenu démystifié

L’évaluation d’un immeuble à revenu démystifié

La recherche de profit constitue presque toujours la raison qui motive les gens à investir dans des immeubles à revenus. L’investisseur doit avoir des notions financières pour établir les rendements d’un immeuble et effectuer des projections pour éviter les erreurs. La méthode d’évaluation généralement utilisé et la plus adéquate est celle du revenu.

 

Qu’est-ce que la méthode du revenu?

La méthode du revenu consiste à estimer la valeur marchande d’une propriété à partir du revenu net qu’elle peut générer et des rendements exigés par le marché pour un tel type d’investissement. L’évaluateur ne doit pas créer une valeur, mais plutôt constater à une date donnée les éléments du marché (loyer, inoccupation, mauvaises créances, dépenses d’opérations, TGA, etc.) lui permettant d’estimer quel serait le prix de vente le plus probable de l’immeuble compte tenu des caractéristiques de l’économie et du marché immobilier à la date d’évaluation.

 

Quand appliquer la méthode du revenu pour un immeuble?

Généralement, on applique la méthode du revenu pour des immeubles ayant 6 logements et plus. L’acheteur de ce type de propriété ne sera pas un propriétaire occupant tel que l’on retrouve dans les duplex et triplex. Le propriétaire de l’immeuble s’intéresse au profit et au rendement qu’il obtiendra de son capital compte tenu des risques qu’il prend, du fardeau de la gestion et des autres possibilités d’investissement qui s’offrent à lui.


Pourquoi évaluer un immeuble à revenu?

Lors d’un achat, la banque demandera une évaluation pour déterminer le prix de vente est en ligne avec la valeur de l’immeuble sur le marché. Lorsque vous désirez refinancer votre immeuble pour effectuer des rénovations ou acheter un autre immeuble. Vous désirez vendre votre immeuble, vous évaluer pour déterminer le juste prix de vente. Lors de stratégie fiscale, vous devez déterminer la valeur marchande de votre immeuble lors d’une disposition présumée ainsi vous éviter d’avoir des problèmes avec le fisc.

 

Les étables relatives à la méthode du revenu 1

 

  1. Estimer le revenu brut potentiel annuel à un taux d’occupation à 100%. Déduire de ce revenu brut potentiel un certain montant pour les vacances et les mauvaises créances puis ajouter les autres revenus (stationnement, buanderies, etc.). On obtient ainsi le revenu brut effectif.

  2. Estimer les frais d’exploitation annuels, y compris toutes les dépenses nécessaires pour gagner le revenu.

Les frais d’exploitation se répartissent comme suit :

  • Frais fixes : taxe foncière, scolaire, assurance… Ces postes de dépenses sont en général indépendants du taux d’occupation.

  • Frais variables : services publics, frais de gestion, chauffage, électricité. Ces postes de dépenses tendent à varier en fonction du taux d’occupation.

  • Réparation et entretien de l’immeuble : réparation diverse, déneigement, gazon, nettoyage, etc.

  • Réserve pour les remplacements : ce sont des éléments de la structure et pièce d’équipement (ex. air climatisé mural, poêle, frigidaire)

  1. Calculer le revenu net d’exploitation annuel, c’est-à-dire le revenu qui reste une fois déduit les frais d’exploitation du revenu brut effectif.


Une fois que vous avez établi le revenu net d’exploitation annuel, vous devez actualiser ce revenu et les techniques d’actualisation le plus souvent utilisés pour évaluer un immeuble à revenu résidentiel sont :

 

La technique hypothèque mise de fonds

« La méthode d’actualisation d’hypothèque mise de fonds est une procédure par laquelle des revenus futurs sont escompte et transforme en un montant de capital par un taux combine. Ce dernier doit refléter d’une façon réaliste la pensée et les exigences des investisseurs prudents à l’égard du rendement sur la mise de fonds en traduisant l’effet du marché hypothécaire en tant que facteur influençant ce rendement. » 2

 

La technique du taux global d’actualisation paritaire

Le taux d’actualisation consiste à diviser le revenu net d’exploitation d’un immeuble par un taux d’actualisation dérivé directement du marché. Ce taux étant global, il se doit de refléter tous les aspects particuliers d’un placement immobilier qu’ils soient physiques, fonctionnels ou économiques, y compris son financement hypothécaire et le potentiel d’augmentation des revenus et de la valeur.

 

Il y a aussi des ratios financiers qui sont utilisés pour déterminer la valeur d’un immeuble à revenus, tel que :

 

  • Multiple du revenu brut (MRB) = prix de vente/revenu brut potentiel
     

  • Multiple du revenu net (MRN) = prix de vente/revenu net d’exploitation
     

  • Taux global d’actualisation (TGA) = revenu net d’exploitation/prix de vente
     

  • Prix de vente au pied carré = prix de vente/ superficie habitable
     

  • Prix de vente par le nombre de pièces = pris de vente/nombre de pièces
     

  • Prix de vente par appartement = prix de vente/nombre d’appartement

 

De nombreux investisseurs effectuent une mauvaise évaluation de leur projet et du contexte économique. Ils achètent des propriétés à un prix beaucoup trop élevé en comparaison aux revenus qu’elles tireront de la location. C’est pour ces raisons qu’avant de prendre une décision, il est avantageux de consulter un évaluateur agréé.

Appelez-moi et ce sera un plaisir de discuter de votre projet.

 

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1Extrait de : La méthode du revenu- chapitre 11, M. Unsal Ozdilek, professeur. École des sciences de la gestion UQUAM.

2Ministère des Affaires municipales, Principes et concepts généraux en évaluation foncière, réimpression 1987, Volume I, p.13-5/2.

 

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