LA FISCALITÉ, UNE ARME SECRÈTE

LA FISCALITÉ, UNE ARME SECRÈTE

 

Faire fructifier son investissement 

Nous avons demandé à Me D’Amour ce qu’est un bon achat selon son point de vue de spécialiste de droit fiscal. Selon lui, à titre d’investisseur,  nous savons que nous avons conclu un bon marché lorsque notre achat permet de générer un flux de trésorerie (capacité d’autofinancement).  
 
Plusieurs questions pertinentes doivent être soulevées avant d’acheter afin de prendre des décisions éclairées. Opter pour la structure adéquate de gestion de ses investissements permet de nombreux avantages non négligeables, dont l’exemption d’impôts lors du transfert de ses actifs à ses enfants.
 
Il importe d’être conscient des conséquences lors de transactions immobilières. Me D’Amour stipule d’ailleurs que « nul n’est sensé ignorer la loi » et précise que le « je ne le savais pas » peut coûter des milliers de dollars. Le rôle du fiscaliste, spécialiste des lois de l’impôt, consiste à conseiller ses clients quant aux stratégies fiscales les plus avantageuses par rapport à leurs situations et à les prévenir où faire attention. 
 
En finançant bien une transaction, celle-ci peut devenir un levier intéressant grâce à l’acquisition d’un bien tangible. Notre dossier apparaît plus attrayant pour les institutions financières et nous devenons plus facilement admissibles à du financement. Me D’Amour précise que la fiscalité est évolutive (les lois peuvent changer ainsi que notre situation), donc ce que l’on dit aujourd’hui peut être différent demain. 
 

Choisir une bonne structure

Au niveau administratif, que l’on soit propriétaire de quelques portes ou de plusieurs, Me D’Amour nous conseille d’être d’une rigueur absolue quant à sa tenue de livres. Le système fiscal canadien en est un d’auto-cotisation. C’est-à-dire que chacun, annuellement, détermine son impôt payable par la production d’une déclaration de revenus.
 
Le corollaire de ce principe est que les autorités fiscales peuvent effectuer des vérifications et si elles ne sont pas d’accord avec le contenu de votre déclaration, elles émettent des avis de cotisation. Celles-ci seront présumées valides et vous aurez à faire la preuve du contraire. 
 
Ainsi, il faut tenir minutieusement vos registres accompagnés de toutes les pièces justificatives. Son expérience lui confirme que les autorités fiscales passeront moins de temps dans vos affaires lorsque vous présentez une structure professionnelle et une méthodologie de travail vous permettant rapidement et efficacement de démontrer la base des informations ayant servi à produire votre déclaration de revenus. 

Par ailleurs, l’acheteur doit d’abord s’interroger sur la nature du revenu que la transaction engendrera pendant la détention de l’immeuble et surtout au moment de le vendre. S’agira-t-il d’un revenu de bien/gain capital ou d’entreprise? La distinction peut faire en sorte que 100 % du revenu généré soit imposé (revenu d’entreprise) par rapport à 50 % du revenu (gain en capital).

Il faut donc établir dans un premier temps si la bâtisse sera détenue personnellement ou par l’entremise d’une société.

 


Critères à évaluer pour un choix éclairé : 

  • Profil professionnel (travailleur autonome ou salarié) 
     
  • Revenus personnels, donc le taux d’imposition 
     
  • Situation personnelle (avec enfants : mineurs ou majeurs, conjoint(e), etc.) 
     
  • Nature du revenu généré (« flip » ou détention immobilière) 
     
  • Durée de la détention de l’immeuble 
     
  • Prévision ou non de travaux occasionnant des pertes d’opérations dans la 1re, 2e ou 3e année 
     
  • Provenance de la mise de fonds (compte personnel ou d’une société) 
     
  • En position ou non d’opter pour du fractionnement de revenus 

Structure de gestion  

L’administration immobilière par l’entremise d’une compagnie permet, entre autres, une meilleure gestion des revenus, l’amortissement et l’économie forcée avec l’impôt temporaire qui peut être récupérée la journée où l’on fait des dividendes. Pour prendre les bonnes décisions fiscales, il importe de tenir en compte votre taux d’imposition et également, le montant du prêt. Par exemple, si vous n’avez pas un revenu élevé, donc un taux d’imposition bas, il est préférable de garder l’immeuble personnel initialement. 
 
Créer une compagnie pour la détention immobilière au lieu de déclarer l’investissement de façon personnelle peut permettre de diminuer le taux d’imposition, surtout dans une situation où nos revenus proviennent d’une société par actions.  Les gains taxés à bas taux (19 %) et laissés dans la structure d’entreprise donnent accès à plus de liquidité pour investir.
 
Au besoin, vous pouvez en structurer une rapidement entre le moment du dépôt et l’offre d’achat. À prendre en considération que certaines institutions financières traitent seulement avec des entreprises et d’autres non.
 
 

La fiducie, un outil intéressant 

La fiducie s’avère profitable dans le cas de : 
 
  • Protections d’actifs
     
  • Fractionnement de revenus
     
  • Vocations successorales 

Pour démystifier les stratégies fiscales les plus avantageuses à adopter, pour s’assurer d’une structure administrative sans faille afin d’être à l’abri d’ennuis avec les autorités fiscales et pour faire fructifier ses investissements immobiliers, il est recommandé de consulter un fiscaliste. 
 

Comment choisir un fiscaliste? 

Sans la moindre hésitation, Me Richard D’Amour répond à cette question : « par référence »! La confiance est un élément essentiel, car le client doit être transparent afin d’obtenir les meilleurs conseils. À titre d’avocat-fiscaliste, il lui importe de sentir que son travail aura un impact positif auprès de sa clientèle. 
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