L’Effet de Levier, juste un jeu financier ?

L’Effet de Levier, juste un jeu financier ?

Coachs et autres spécialistes nous parlent souvent de « l’Effet de Levier » en immobilier. Qu’est-ce que c’est en fait ?

Le journal Les Affaires nous offre cette définition:

« C’est l’emprunt dans un objectif d’investissement.

C’est agir avec de l’argent emprunté (on parle également d’effet de levier), une stratégie semblable à celle utilisée dans le cadre d’un emprunt hypothécaire […].

Son but ultime: augmenter la valeur du patrimoine. […]»

 

En résumé, c’est l’utilisation d’un outil, d’une méthode, qui vise à augmenter l’influence d’une action posée, un bras de levier économique. Ce phénomène peut aussi s’appliquer sur un nombre varié d’événements quotidiens dont les résultantes sont toujours importantes qu’elles soient négatives ou positives.

 

L’idée de l’expression peut s’appliquer sur la fluctuation de la valeur d’appréciation sociale ou financière d’un bien immobilier selon l’environnement qu’il offre aux locataires. Ainsi, son image, non seulement dans le quartier où il est situé, mais aussi parmi les agences de location, de gestion, ou même de courtage immobilier, dépend directement de l’entretien apporté et l’hygiène générale qui y est maintenue.

 

Mes années sur le terrain en gestion parasitaire (extermination), m’ont permis de constater que des économies « de bouts de chandelles » dans ce domaine avaient un impact sérieux sur l’ensemble des locataires présents.

 

Le résultat de « l’Effet de Levier » dépend du mode d’intervention utilisée: action (prévention) ou réaction.

 

La Réaction

 

Pour être efficace, celle-ci devra être, soit rapide après la découverte du problème, soit financièrement importante (traitement lourd).

 

Or, le propriétaire est souvent la dernière personne informée du-dit problème, surtout en ce qui concerne les parasites (blattes, punaises, souris, etc.). Nous observons donc là les conséquences négatives «l’Effet de levier» d’une communication déficiente.

 

Une question se pose alors: qu’est-ce qui fait que des locataires n’informent pas, ou avec beaucoup de retard, leur propriétaire ?

 

Parfois, c’est l’expérience du locataire avec d’anciens bailleurs qui le fait hésiter à s’exprimer. La crainte du « Qu’en dira-t-on » des voisins, de devoir à payer les frais d’intervention de l’exterminateur pour son appartement et le reste de l’immeuble, d’une mise à l’index par les autres résidents, sont les excuses les plus répandues mais la liste est longue et les réponses des plus étonnantes.

 

Parler de ces tracas avec les locataires, et surtout les nouveaux, n’est, pour certains investisseurs, pas forcément chose aisée. Pourtant, les instructions en cas d’incendie sont bien affichées sans que cela sous-entende quoi que ce soit !

 

L’absence d’échange va provoquer un effet de levier négatif avec les conséquences désastreuses pour l’immeuble au complet:

 

  • Entrée accidentelle de nuisibles non signalée
  • Apparition et augmentation d’une infestation
  • Présence récurrente de parasites
  • Faible entretien, dégradation des appartements
  • Frais d’hôtel dans certains cas
  • Départ des résidents fidèles (Perte de loyers, de réputation,…)
  • Pertes financières
  • Chute drastique de la valeur du bien

 

Mais alors, comment utiliser ce fameux Levier à notre avantage, en tant que propriétaire ?

 

La Prévention

 

Et si nous commencions par une saine communication avec les locataires et surtout les nouveaux?

 

La distribution d’une plaquette d’information sur le bâtiment inclant des recommandations au sujet des indésirables serait un début:

 

  • Comment les identifier
  • Que faire et ne pas faire
  • Les délais de signalement
  • Qui joindre

 

Le but étant de garder les personnes en confiance et qu’elles soient à l’aise d’avertir le bailleur de leur mésaventure advenant un accident.

 

La qualité de ce dialogue va elle aussi avoir un formidable « Effet de Levier », extrêmement positif cette fois. Nombre de barrières vont tomber et l’image du propriétaire en sortira grandie aux yeux de ses clients. De plus, une information rapide va réduire le temps de réaction et le risque de propagation.

 

Et s’il n’y ait plus besoin de « temps de réaction » ? Imaginons que la majorité des risques soient éliminés par une stratégie de prévention*, que le bâtiment soit choisi pour sa bonne réputation (absence reconnue d’infestation parasitaire), qu’il soit cité en exemple par les commerçants du quartier, qu’il ait obtenu une certification de qualité et soit recherché par les agences de location, de gestion.

 

Quel investisseur n’aimerait pas voir son bien prendre de la valeur sur le marché ?

 

 Une phrase résume bien cela: « 1$ mis en prévention = 5$ évités en frais divers et pertes »

 

 

*Les stratégies de prévention: méthodes ne laissant aucune place à l’aléatoire et évitant qu’une intrusion accidentelle devienne une infestation. Elles font que le « je n’ai rien chez moi » le reste pour longtemps

 

Pierre Martin-Jaubert

Consultant

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