Les facteurs de risques pour l’investisseur lors d’une location-achat

Les facteurs de risques pour l’investisseur lors d’une location-achat

En tant qu’investisseur, la location-achat c’est un bon plan? Ici, il s’agit de transactions visant à aider les gens qui aimeraient acheter leur propre maison mais qui s’en trouvent incapables à l’heure actuelle. Il peut s’agir d’une cote de crédit trop basse ou d’un historique de crédit trop court ou inexistant. Dans ces situations, après avoir soumis les futurs locataires-acheteurs à un processus de qualification, on demande à un courtier hypothécaire de les aider à trouver une maison. Ensuite, l’investisseur l’achète et les locataires-acheteurs emménagent dans la maison et la loueront jusqu’au temps de la racheter de l’investisseur.

Ce dernier avance donc les fonds, et partage le profit avec le gestionnaire qui lui a trouvé les clients et s’occupent de toute la transaction du début à la fin. Dans ce genre de transaction, l’investisseur tient le gros bout du bâton. Il détient la propriété donc son capital est placé dans un actif solide donc moins exposé aux fluctuations d’une valeur mobilière. Ce n’est toutefois pas un investissement sans risques donc voici une liste des principaux liés à ces transactions.

 

Le montant de dépôt, où montant d’option

On demande ce montant des locataires-acheteurs au début de la transaction. Il correspond typiquement à au moins 5% du prix de la maison qu’ils payeront pour la racheter de l’investisseur à la fin de la transaction. Ce montant leur est redonné seulement à la fin s’ils font le rachat de la maison. Grâce au montant de dépôt, le risque se trouve donc réduit. Certains administrateurs pourront demander moins (3%) mais personnellement j’ai laissé tomber cette stratégie. La raison est qu’au début de la transaction, l’investisseur doit fournir 20 ou 25% du prix d’achat initial de la maison car il l’achète pour la louer.

Il doit aussi avancer les fonds pour les dépenses initiales telles les droits de mutation, le notaire, l’inspection et l’évaluation (recommandée). Donc plus le montant fourni par les locataires-acheteurs au début est élevé, plus bas est le risque pour l’investisseur. Notez qu’il faut demander aux locataires-acheteurs de tout d’abord prendre en charge l’évaluation, et ensuite l’inspection s’ils veulent vraiment la maison. Ils doivent comprendre que si jamais l’inspection révèle de mauvaises surprises, leur quelques centaines de dollars auront été bien investis pour se sauver de gros maux de tête.

 

La durée de la transaction

Lorsqu’on entend parler de transactions de location-achat, il s’agit la plupart du temps d’ententes de deux ou trois ans. Ce paramètre influence le risque car plus on regarde loin dans le futur, moins on a de certitude de ce qui arrivera. De façon générale, c’est pourquoi  les obligations d’épargne du gouvernement canadien offrent un rendement plus élevé si leur échéance est plus longue. La durée de la transaction affecte aussi le risque à cause de la source du profit. La différence entre le prix payé et le prix vendu compte pour une bonne portion du profit, et par conséquent, pour garder le même rendement annuel il faut revendre la maison plus chère si l’entente est de deux ans par exemple, que si elle n’est qu’une année. Cet effet prend encore plus d’importance s’il s’agit d’une entente de trois ou quatre ans.

Si nous pensions par exemple revendre la maison aux locataires-acheteurs dans deux ans pour 250,000$, il faudrait peut-être la vendre 265,000$ s’il s’agissait d’une entente de trois ans. Dans une longue entente, le prix doit donc être plus haut et il faut faire attention à notre estimé de ce prix. Si l’on pense que le marché appréciera d’un pourcent par an nous serons plus conservateur que si nous pensons qu’il sera de trois pourcent par année. Si l’appréciation ne se matérialise pas, il se pourrait que les locataires-acheteurs soient moins enclin à faire le rachat si le prix de rachat entendu est de beaucoup supérieur à la valeur marchande.


La volatilité du marché

Ce facteur de risque s’explique plus facilement par une comparaison géographique. Prenons Montréal et Calgary. À cause de la montée des prix des dernières années, quelqu’un aurait pu être tenté d’estimer que la valeur de la maison d’une maison à Calgary augmenterait de trois pourcents par année pour deux ans. L’effondrement récent du prix du pétrole peut générer de sérieux doutes sur cette hypothèse. À l’opposé, bien que l’on parle de ralentissement autour de Montréal, la volatilité des prix fait moins peur. Pour m’appuyer sur le facteur de risque précédent, moins le marché est volatile, plus il y a de chances que la valeur marchande de la maison à la fin de l’entente soit près de celle entendue au départ.

 

Le flux de trésorerie pour l’investisseur

Cette variable n’influence pas* le rendement, par contre elle peut quand même abaisser le risque pour l’investisseur. Il s’agit dans ce cas de verser à ce dernier une part plus grande du flux de trésorerie mensuel. Il provient de la différence entre les dépenses pour détenir la propriété et le loyer chargé aux locataires-acheteurs. Plus il est élevé, plus l’investisseur sera remboursé tôt sur son investissement et son risque en sera réduit. Un plus haut flux de trésorerie peut contribuer à augmenter son enthousiasme pour la transaction et/ou réduire sa crainte. Typiquement, le profit de la transaction sera séparé 50-50 entre le gestionnaire (moi) et l’investisseur.

 

Ajuster le montant d’option ou le partage des profits

Lors de la signature de l’acte de vente au début de la transaction, le gestionnaire peut remettre à l’investisseur une portion (ou même la totalité) du montant d’option perçu par les locataires-acheteurs. Ceci augmente automatiquement le rendement car l’investisseur doit fournir moins d’argent pour la transaction mais n’est pas nécessaire si le rendement offert à l’investisseur est déjà satisfaisant. Séparer les profits autrement que moitié-moitié influence le rendement également mais n’est pas nécessaire non plus, pour la même raison.

 

Le prix payé

Intuitivement, le prix payé pour la maison au début de l’entente influe sur le risque. En cas de pépins, si l’investisseur doit revendre la maison, plus le prix payé est sous la valeur marchande, plus bas est le risque. Tel que mentionné ci-haut, plus le montant d’option est élevé, mieux on se trouve.

 

*lors de ces calculs, le rendement de l’investisseur est changé si on tient compte de la valeur dans le temps de l’argent mais de ce que j’ai vu à présent, ça rend les calculs trop compliqués pour beaucoup de gens d’impliquer des concepts de finance trop avancés.

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