Un allié juridique

Un allié juridique

Collaboration : Me Isabelle Couturier
Entrevue par : Frédéric Aubry
Texte : Annie Comtois

Rôle du notaire dans le processus d’achat

Le notaire débute son mandat généralement une fois l’offre d’achat acceptée et le financement autorisé. Ce spécialiste des lois s’assure de la conformité juridique de la transaction et protège toutes les parties de façon impartiale : vendeur, acheteur, prêteur. Plusieurs acheteurs choisissent un notaire en termes de proximité.

Me Couturier préconise deux critères principaux pour effectuer un choix éclairé : la confiance et l’expertise confirmée dans le type de transactions concernées. Ce juriste sera ainsi en mesure d’agir à titre de guide avant, pendant et après les transactions immobilières en plus de vous conseiller en matière testamentaire, d’inaptitude et de convention d’actionnaires.

L’offre d’achat sert de document maître. Le notaire s’y réfère pour procéder aux ajustements, fixer les rencontres et inclure à l’acte de vente toutes les clauses particulières négociées précédemment.

Par exemple, tout équipement loué, comme un réservoir d’eau chaude, de propane ou de mazout fait l’objet d’un ajustement, de même que les taxes municipales et scolaires.

Dans le cas d’un immeuble commercial ou d’une propriété à revenus, des ajustements sont effectués aux loyers (soit à la date de prise de possession ou à la signature de l’acte de vente) afin de remettre à l’acheteur les sommes déjà perçues par le vendeur.


Importance du certificat de localisation

Le notaire exige un certificat de localisation conforme aux normes des institutions financières. Les frais de celui-ci sont généralement imputés au vendeur. Ce document doit avoir été produit il y a moins de 10 ans, après la rénovation cadastrale, et représenter l’état actuel de l’immeuble.

Il permet de s’assurer que la construction du bâtiment respecte la réglementation municipale applicable, de relever des problèmes d’empiétement ou de non-conformité, des bandes de protection riveraines, des zones inondables, etc.

Au moment de l’analyse des titres, le notaire vérifie tous les transferts de propriété et tous les droits hypothécaires inscrits au cours des 30 dernières années. Ce conseiller juridique valide aussi tous les autres droits réels, comme les servitudes, depuis la création du cadastre.

Frais et délais de transactions

Les frais varient en fonction de la valeur ainsi que la nature de la transaction et de l’institution financière. Me Couturier précise : « Les établissements de crédit traditionnels ont habituellement des exigences moins élevées que ceux virtuels, ce qui influence les coûts. »

Les frais du notaire fluctuent selon plusieurs critères, dont le prix de vente, l’institution financière choisie et la nature du bâtiment (résidentiel, commercial, industriel, multi logements).

Afin de planifier adéquatement la date de signatures, notre spécialiste conseille de nous  informer tant auprès du notaire que de notre institution bancaire des délais prévus pour les transactions.


Dans le cadre d’une transaction résidentielle, il faut généralement calculer de 7 à 14 jours, incluant les délais de compensation des fonds.

Quant aux actes pour des multi logements, des bâtisses commerciales et industrielles, compte tenu, entre autres, des exigences accrues des établissements financiers, les délais s’avèrent souvent plus longs.

Il est recommandé de prévoir une marge de manœuvre pour s’assurer un échéancier réalisable.

Calcul du droit de mutation

Le site impot.net permet de calculer le droit de mutation en ligne, communément appelé « la taxe de bienvenue ». Il s’agit d’un calcul fixe applicable à toutes les municipalités du Québec, sauf pour Montréal, selon le barème suivant :

Pour tout le Québec

0.5% sur les premiers 50 000 $

1.0% sur la tranche de 50 001 $ à 250 000 $

1.5% sur la tranche qui excède 250 000 $

Pour Montréal (depuis le 26 janvier 2010) 

1.5% sur la tranche de 250 001$ à 500 000 $

2% sur la tranche de 500 001$ à 1 000 000 $

2.5% sur la tranche qui excède 1 000 000 $

(Source : www.impot.net/fr/immobilier/mutation)

Quelques exceptions s’appliquent à cette règle.


Exonération des droits de mutation

Il y a exonération du paiement de droits de mutation, par exemple, lorsque l’acte de transfert (vente, cession, donation) s’effectue entre personnes liées, c’est-à-dire entre parents et enfants, entre conjoints ou entre une société et ses actionnaires.

Pour plus d’information sur les droits de mutation, consultez : www.impot.net/fr/immobilier/mutation

Garantie hypothécaire versus hypothèque traditionnelle

Dans le cas d’une hypothèque traditionnelle, le créancier obtiendra une garantie limitée à la valeur du prêt contracté. La garantie hypothécaire, quant à elle,  s’étendra sur toutes les dettes présentes et futures envers l’institution financière. Ainsi, dans le cas de la garantie hypothécaire, celle-ci sera su

périeure à la valeur du prêt consenti pour l’achat de la propriété afin de couvrir les dettes actuelles et futures des emprunteurs. Les établissements bancaires favorisent de plus en plus la garantie hypothécaire au lieu du prêt traditionnel entre autres parce qu’il s’agit d’un outil de fidélisation important.

La garantie hypothécaire permet à l’institution financière d’augmenter le prêt sans l’intermédiaire d’un notaire ou d’ajouter un produit sur la valeur de l’immeuble, par exemple, une marge de crédit.

Généralement, le montant de la garantie représentera entre 80 % et 120 % de la juste valeur de l’immeuble. La différence entre le prêt consenti et la garantie placée ne sera pas accessible au moment de la publication de l’hypothèque, mais davantage dans les années subséquentes, selon la valeur de l’immeuble et vos besoins.


Avantages d’une assurance titres

Dans le cas d’une erreur, d’une omission ou d’une ambiguïté présente dans la chaine de titres ou sur le certificat de localisation, l’assurance titres s’avère une solution temporaire, mais très intéressante, selon Me Couturier.

Cette assurance garantira au créancier et à l’acheteur une protection financière des coûts liés à l’ajustement des titres de propriété ou à une problématique révélée par le certificat de localisation.

Celle-ci permettra au notaire de transiger même si le problème n’est pas réglé. Préférablement, les titres sont corrigés au moment de la transaction. Mais en cas de délais de règlements trop longs ou en l’absence de solution, l’acheteur pourrait opter pour l’assurance titres.

Dans de nombreuses situations, c’est l’institution financière qui exige cette assurance pour se protéger. Notez qu’une fois émise, elle devra être renouvelée à chaque refinancement aux frais de l’acheteur et dans le cas d’une vente, aux frais du vendeur. Le seul professionnel autorisé à contracter cette assurance est le notaire.

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