L’assurance, un levier de négociation
Revenu net, tributaire de l’assurance
La valeur de votre investissement étant tributaire du revenu net de l’immeuble, lors de votre prochain achat, vous prendrez probablement le temps de valider les dépenses mentionnées à la fiche d’inscription du vendeur (taxes, chauffage, électricité, etc.). La majorité des acheteurs néglige par contre de bien vérifier le contrat d’assurance et cette omission peut malheureusement coûter cher! Le coût des assurances doit refléter toutes les garanties liées aux exigences des prêteurs hypothécaires, des assureurs et des limites adéquates de protections. Il est essentiel de bien évaluer le contrat d’assurance lors de toute transaction immobilière. Il faut consulter le contrat d’assurance actuel et non ceux des années précédentes, car la prime pourrait avoir varié.
Voici les points importants à valider, qui pourraient représenter un levier important de négociation lors de l’achat d’un immeuble :
Valeur assurable
La valeur assurable consiste normalement, sauf certaines exceptions, au coût de remplacement de l’immeuble, sans tenir compte de la dépréciation et du terrain. Il importe de ne pas confondre la valeur marchande à celle du remplacement de l’immeuble. L’évaluation pour votre financement pourra servir à établir la valeur assurable (voir section coût de remplacement du bâtiment). Vous devrez prendre le montant total du coût de remplacement, y soustraire la valeur du terrain et ajouter la valeur de dépréciation utilisée.
Il est important également de vérifier si le vendeur bénéficie d’une tarification privilégiée. Demandez à votre courtier d’assurance de vous transmettre une soumission avec les bonnes valeurs assurables, car certains vendeurs pourraient avoir des immeubles sous-assurés ou même des couvertures d’assurance inadéquates. Il se peut aussi que le vendeur ait accès à une protection privilégiée ou une tarification bénéficiant d’une clause grand-père.
Valeur locative
La valeur locative se calcule sur une base annuelle. Vous devez tenir compte du revenu locatif de toutes les unités, des espaces de garages, de la récupération des dépenses auprès des locataires (remboursement des taxes d’affaires, dépenses d’entretien, etc. prévues au bail) et de toute autre forme de revenus générés par l’immeuble.
Veuillez noter que la garantie de remplacement de revenus couvre une période de 12 ou 24 mois. Il existe certaines différences dans les garanties disponibles soit :
- Un formulaire qui vous garantira vos revenus locatifs, et ce, jusqu’à la reconstruction des espaces endommagés par un risque couvert
- Un formulaire qui vous indemnisera jusqu’à la re-location des espaces vacants dans le cas d’un sinistre couvert (formulaire étendu ou profit)
Nous recommandons toujours à nos clients, lorsque la garantie est disponible, d’opter pour le formulaire étendu, car l’impact sur la prime est minime.
Des lacunes à corriger pour satisfaire l’assureur
Il est également essentiel de vérifier que certains aspects et composantes de l’immeuble répondent aux exigences des assureurs. Voici des éléments importants à considérer :
- La présence de rampes sur les escaliers intérieurs et extérieurs
- La présence de gardes corps (balustrades)
- L’état et l’âge de la toiture (pour la majorité des assureurs : moins de 20 ans)
- L’âge des chauffe-eau (pour la majorité des assureurs : moins de 10 ans dans la plupart des cas) ; et du réservoir à l’huile
- La présence de fusibles dans l’immeuble
Les assureurs vous exigeront certains travaux si l’état ou l’absence de ces composantes ne correspond pas à leurs normes de souscription. Si les travaux ne sont pas exécutés, l’assureur appliquera des restrictions à votre contrat d’assurance (franchise élevée, exclusion du dommage par l’eau, etc.) ou refusera même de souscrire le risque.
Exigences du prêteur hypothécaire
Demandez à votre prêteur de vous fournir leurs exigences en matière d’assurance et transmettez-les à votre courtier d’assurances lors de la demande de soumission. Celles-ci peuvent avoir un impact sur la prime d’assurance.
Les clauses les plus souvent exigées par les prêteurs sont :
- Valeur assurée représentant 100 % du coût de remplacement du bâtiment
- Valeur locative assurée à 100 %
- Valeur à neuf
- Disposition légale
- Inondation, tremblement de terre, refoulement des égouts
- Bris des équipements
- Limite d’assurance responsabilité minimale
En conclusion
Une fois la soumission obtenue, vous serez en mesure de valider le coût d’assurance fourni par les vendeurs. Si, selon vous, l’écart du coût d’assurance est inacceptable, car celui-ci influence trop le revenu net, vous serez outillé pour en discuter avec les parties impliquées et tenter de négocier le prix d’acquisition ou annuler la transaction si votre offre vous le permet.