Fiscalité : Revue des structures de détention immobilière

Fiscalité : Revue des structures de détention immobilière

La structure légale et fiscale de détention immobilière est un sujet d’actualité depuis plusieurs années, causé notamment par l’effervescence de l’immobilier. L’immobilier défraie maintenant de nouveau les manchettes depuis l’élection, le 4 septembre 2012, du gouvernement dirigé par le Parti Québécois. En effet, les rumeurs de modifications au régime fiscal québécois ont ajouté un nouvel élément de motivation pour les propriétaires immobiliers afin de revoir leur structure légale et fiscale de détention. De plus, ceux ci considèrent même les options de, potentiellement changer la résidence fiscale de leur structure hors du Québec, sujets pour lesquels les professionnels de la fiscalité ont énormément été sollicités au cours des dernières semaines.
 

Revue des structures de détention immobilière en regard des changements possibles à l’imposition québécoise

Nous aborderons dans un premier temps les avantages de certaines structures légales et fiscales communes, pour ensuite commenter brièvement les possibilités de planification notamment quant aux propriétaires uniques, aux sociétés par actions et aux fiducies.
 

Propriété directe

La structure légale la plus fréquemment utilisée afin de détenir un immeuble à revenu ou un parc immobilier est la détention directe par un individu ou un groupe d’individus par voie d’indivision.
 
 
Ce mode de détention pour un résidant du Québec implique qu’il assume personnellement l’ensemble des risques légaux en cas de poursuite d’un tiers. Il assume également, personnellement, les risques financiers afin de procéder à l’acquisition, au financement et à la détention des immeubles et met potentiellement à risque son patrimoine advenant une embûche financière. L’avantage de ce mode de détention est, en pratique, qu’il est le plus simple, le moins onéreux quant aux frais de maintien et de mise en place. Or, fiscalement parlant, un particulier résidant au Québec le 31 décembre de l’année doit s’imposer annuellement sur les revenus nets de location, sans possibilité de report d’impôt ni de planification fiscale. Ainsi, si l’individu n’a pas besoin de l’ensemble des revenus de location afin de subvenir à ses besoins courants ou advenant la vente de l’un ou de plusieurs immeubles, ce particulier se verrait alors assujetti immédiatement à l’impôt québécois, situation non optimale du point de vue fiscal, surtout si les tables d’imposition sont appelées à être modifiées à la hausse.

Société par actions

Le mode de détention immobilier qui prend de l’essor depuis l’abolition de la taxe sur le capital est l’utilisation d’une société par actions afin de détenir un immeuble ou un parc immobilier.
 
Du point de vue légal, ce mode de détention a l’avantage de constituer une personne morale distincte et autonome de son ou ses actionnaires et administrateurs, réduisant ainsi les risques de responsabilité civile face aux poursuites de tiers et réduisant également les risques fiscaux, sauf certaines exceptions notamment liées aux taxes de vente et déductions à la source.
 
Du point de vue fiscal, un particulier peut également transférer un ou des immeubles à une société par actions sur une base non imposable en effectuant des choix de «roulement fiscal» appropriés. Ce transfert d’immeuble peut également être effectué sans impact de droits de mutations immobiliers et de taxes de vente dans certaines circonstances.
 
Ainsi, une société par actions qui génère un revenu de loyer sera généralement imposée sur ce revenu de biens à un taux supérieur à celui applicable au revenu d’une entreprise exploitée activement. Malgré tout, avec le crédit d’impôt pour dividende que bénéficie les actionnaires lors du versement des liquidités et l’impact de l’impôt remboursable au titre de dividende pour la société, ce mode de détention peut permettre néanmoins à un particulier qui n’a pas besoin de l’ensemble des revenus de location pour subvenir à ses besoins, d’épargner plusieurs points de pourcentages d’impôt en accumulant les revenus de biens dans une société par actions et utiliser ses liquidités excédentaires afin de les utiliser pour faire d’autres placements.
 
Il est à noter que si la société par actions a plus de six employés, ou est associée à une autre société qui effectue des services de gestion, le revenu de biens pourrait plutôt être caractérisé dans certaines circonstances à titre de revenu d’entreprise exploitée activement, bénéficiant ainsi d’un taux d’impôt moindre que celui applicable au revenu de biens. Dans ce type de circonstances plus particulières et rares en pratique, les actions pourraient potentiellement même se qualifier à titre d’actions admissibles de petites entreprises aux fins de l’exonération pour gain en capital lors de la revente des actions.
 
Par ailleurs, une société par actions qui détient des immeubles au Québec sera réputée avoir un établissement au Québec même si la résidence des administrateurs pourrait être située hors Québec. Néanmoins, le versement de dividende à un actionnaire qui ne réside pas au Québec ne serait pas assujetti à l’imposition québécoise.
 
L’utilisation d’une société par actions permet la mise en place de planifications fiscales, de fractionnement de revenu et également de gel successoral. La mise en place et le maintien sont plus onéreux mais ils seront généralement compensés par les avantages fiscaux qui en découlent. Ce type de structure permet notamment la mise en place d’une fiducie afin de maximiser les possibilités de planifications fiscales et financières.
 

Fiducie entre vifs

Un autre mode de détention immobilier qui prend de l’essor est l’utilisation d’une fiducie entre vifs afin de détenir des immeubles à revenus. La fiducie entre vifs prévue au Code civil du Québec est créée par un constituant et comprend un ou plusieurs fiduciaires et bénéficiaires. La fiducie est un patrimoine d’affectation autonome et distinct de celui du constituant, du fiduciaire ou du bénéficiaire sur lequel aucun n’a de droit réel, ce qui réduit d’autant les risques liés aux responsabilités civiles face aux tiers. Les frais de mise en place et de maintien d’une fiducie entre vifs s’apparentent à ceux d’une société par actions. Fiscalement, le transfert d’un immeuble par un particulier à une fiducie ne peut bénéficier des règles de «roulement fiscal» tel que c’est le cas à l’égard d’une société par actions. Seules certaines exemptions de droits de mutations ou de taxe de vente pourraient être disponibles dans certaines circonstances. Ce faisant, la mise en place d’une fiducie entre vifs afin de détenir des immeubles doit généralement coïncider avec l’achat d’un immeuble effectué par la fiducie ou bien par un individu qui transférera l’immeuble à une fiducie lorsque l’immeuble a une juste valeur marchande égale ou inférieure au coût de l’immeuble. Ainsi, lorsque la fiducie entre vifs détient un immeuble à revenu ou dispose d’un immeuble, les fiduciaires peuvent effectuer des choix afin d’attribuer le revenu et/ou le capital à un ou plusieurs bénéficiaires, individus ou personne morales ou même une autre fiducie), qui peuvent ou non être résidants du Québec. Le revenu de biens généré par la fiducie par les immeubles doit être attribué annuellement afin d’éviter que la fiducie soit elle-même imposée au taux marginal le plus élevé.
 
La fiducie entre vifs est réputée être un individu aux fins fiscales, ce faisant elle pourrait également être résidante d’une autre province à la fin d’une année d’imposition. Il importe de noter à cet égard que depuis la décision Garron, les règles de résidence des fiducies furent modifiées ou clarifiées afin de préciser que le lieu de résidence d’une fiducie est, pour l’application de l’impôt canadien, le lieu où la direction et l’administration centrale de la fiducie sont réellement exercées. Il ne s’agit pas nécessairement du lieu de résidence des fiduciaires. Le lieu du centre de direction et de contrôle de la fiducie effectif est un élément déterminant quant à la résidence d’une fiducie aux fins fiscales.

Ainsi, en pratique, une fiducie détenant des immeubles au Québec pourrait être considérée comme résidant hors Québec mais seulement dans certaines circonstances bien particulières.
 
L’utilisation d’une fiducie et d’une société par actions pourrait permettre la mise en place d’un gel successoral permettant à un individu de pouvoir transférer à une société sur une base de «roulement fiscal» des immeubles qui seraient détenus par une société en contrepartie d’actions privilégiées. Les actions ordinaires de la société seraient quant à elle détenues par une fiducie entre vifs discrétionnaire. Ce faisant, l’individu pourrait transférer à une société par actions les immeubles sous une base de «roulement fiscal» d’impôt et les revenus de location et de biens de la société par actions pourraient être maintenus au niveau de la société par actions ou versés sous forme de dividendes à une fiducie entre vifs qui pourrait l’allouer à son tour à des bénéficiaires résidant ou non du Québec.
 

Conclusion

En conclusion, les modifications à venir à la fiscalité québécoise vont offrir de nouvelles opportunités de planification aux détenteurs d’immeubles afin de permettre aux individus de réduire leur revenu imposable pour éviter les impacts négatifs qui pourraient découler des tables d’imposition supérieures. Le changement de résidence pour des fins fiscales pourrait également être considéré, sujet à ce que les faits en cause puissent se qualifier.
 
 

Avis important :

Le but de cet article étant de vous donner une base de connaissances sur le fonctionnement des revenus locatifs, il est très difficile de garder le tout simple tout en vous donnant un exemple de toutes les situations possibles. Nous vous recommandons donc de nous consulter avant de faire l’achat d’un immeuble locatif pour que nous puissions vous aider à faire les meilleurs choix. 
 
La fiscalité canadienne est complexe et chaque cas est différent, nous vous recommandons de consulter avant de prendre des décisions. Cet article ne couvre qu’une partie du fonctionnement des revenus locatifs et ne remplace pas la loi.
 
Les explications sont exactes à la date où l’article fut rédigé.
 
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