Saisissez les opportunités grâce au privé!

Saisissez les opportunités grâce au privé!

Solutions hypothécaires alternatives 

 
Dans le cas d’une opportunité en or à saisir rapidement sans l’aide d’une institution financière, une gamme de solutions de prêts non conventionnels existe pour faciliter l’achat d’un immeuble. M. Jocelyn Grégoire de Gestion Cedma répond à nos questions et jette un éclairage sur les prêts privés, ses avantages et les stratégies à adopter pour en tirer pleinement profit. 
 
 

Quels sont les avantages principaux de faire affaire avec un prêteur privé ? 

 
Un atout majeur : la rapidité d’exécution. Quand une opportunité se présente en immobilier, le temps est souvent compté. Il n’est pas rare de recevoir des offres de financement en moins de 48 heures.  
 
Auprès de prêteurs privés, vous avez l’occasion de démontrer le plein potentiel du projet pour obtenir un RPV maximal (ratio prêt valeur). La plupart des créanciers sont des investisseurs immobiliers prospères et ont les compétences pour évaluer le potentiel d’un immeuble.  
 
 

À qui s’adresse ce genre de solutions? 

 
Les prêts privés sont offerts aux entreprises et aux particuliers. Dans le cadre d’un projet de construction, d’un flip immobilier ou du refinancement d’une maison à cause d’une séparation, le financement privé est pratique. Pour un particulier qui a un taux d’endettement trop élevé ou un travailleur autonome, c’est également une option très intéressante. Les solutions hypothécaires alternatives permettent d’accéder à du financement avec des conditions plus souples que les institutions bancaires. 
 
 

Quelle est la meilleure stratégie à adopter pour bien utiliser ce genre de prêt ? 

 
On parle généralement d’une entente de moins de douze mois. Il faut s’assurer d’avoir un bon plan de sortie, incluant diverses options, pour que ce type de financement soit un avantage. Évidement, des taux plus élevés sont difficilement soutenables sur du long terme. Il est donc important d’avoir un plan structuré de retour au financement conventionnel. 
 

À quoi ressemblent les taux d’intérêt et un plan solide? 

 
En première hypothèque, le taux varie généralement de 10% à 12% et pour une deuxième, de 14% à 16%. Par contre, certains prêteurs motivés peuvent aller jusqu’à 7% ou 8%.  
 
Donc, n’hésitez pas à faire des offres! 
 
Je vous donne un exemple d’un plan gagnant. 
 
Vous utilisez les services d’un investisseur privé pour rénover votre immeuble à logements en y ajoutant une unité, peu de temps avant votre renouvellement hypothécaire. En obtenant un revenu locatif supplémentaire, vous aurez accès plus facilement à du financement auprès de votre institution. 
 
Plan A Vous refinancez auprès de votre établissement de crédit pour rembourser le prêt privé et obtenez, grâce au revenu locatif supplémentaire, un immeuble rentable avec un cash flow positif.  
 
Plan B Si le financement est impossible à cause des conditions changeantes du marché, grâce à l’augmentation de la valeur de l’immeuble, vous le vendez avec profit après six ou huit mois. 
 
Dans les deux scénarios, je vous recommande d’effectuer la transaction à l’intérieur de douze mois. 
 
 

Pouvez-vous nous donner d’autres cas dans lesquels le prêt non conventionnel est idéal? 

 
Tout à fait. Je vais vous présenter trois études de cas. Bien sûr, vous pouvez aussi découvrir des témoignages sur le site internet de Gestion Cedma. 
 
Étude de cas no 1 
 
Prenons l’exemple d’un multi logements financé en premier rang à 100 % pour 675 000 $ au privé. Afin de démontrer son sérieux et s’engager, le client a offert sa résidence en garantie collatéral de deuxième rang. Après un mois, il a reçu un financement conventionnel de la Banque Laurentienne du Canada pour 637 400 $ et le prêteur privé a gardé 37 600 $ en deuxième rang. Au final, l’emprunteur a obtenu un cash flow positif de 1000 $ par mois. 
 
Étude de cas no 2  
 
Il s’agit d’un flip immobilier. L’achat d’un duplex à Sainte-Adèle. Le prêt a été de 190 000 $, incluant 15 000 $ de rénovation. Après trois mois, le client a obtenu un financement par la banque de 200 000 $ et a récupéré 10 000 $, en plus d’avoir un cash flow positif grâce à deux revenus locatifs.  
 
Étude de cas no 3 
 
Cette fois, parlons de l’achat d’un quadruplex financé à 480 000 $ par la banque et à 90 000 $ en prêt de deuxième rang par un investisseur privé. L’immeuble acheté à 570 000 $ a été vendu en quatre condos six mois plus tard à 710 000 $, engrangeant un profit de 140 000 $. 

 


Quelles sont les conditions de prêt ? 

 
Généralement, les mensualités couvrent uniquement les intérêts. Il y a également la possibilité d’utiliser une partie du capital et l’appliquer sur les frais mensuels ou alléger les paiements pour respecter le budget du client. 
 
Le terme d’un an renouvelable est fortement suggéré. La majorité des prêteurs demanderont de fermer la transaction à six mois minimum.  
 
Dans certains cas, la condition peut même être d’effectuer le remboursement au moment de la vente des unités. 
 
 

Comment se préparer adéquatement pour une rencontre avec un investisseur privé ? 

 
Soyez organisé. Assurez-vous d’avoir les documents requis dans une présentation bien soignée. 
 
Démontrez un plan de sortie clair. Le prêteur veut savoir exactement le temps prévu pour mettre à terme votre projet ou refinancer l’immeuble chez un prêteur traditionnel. 
 
Prouvez-lui le potentiel de profit. Très important de démontrer que vous allez faire des profits… si vous en faites, il en fera par le fait même! 
 
 

Avez-vous un autre commentaire important à transmettre aux lecteurs des Mordus d’immobilier ? 

 
Oui. Dans le cas d’un sauvetage hypothécaire, assurez-vous de trouver un partenaire de confiance. Le prêteur se doit de faire des vérifications diligentes de votre profil et vous devez en faire autant. 
 
Faites attention avec qui vous travaillez… Investiguez. Consultez : OPC, AMF, Google et Jugement Québec (plumitif). 
 
 
Je vous souhaite de bonnes transactions! 
 
 
 


 

 
 

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